$CoreSite房产(COR)$ $易昆尼克斯(EQIX)$
数据中心看上去是个好生意，但实际上也分批发和零售两类。批发的是把大块数据中心的地租出去，往往是给一些大公司。大公司一般都是租，不会自己去从头建一个数据中心，主要是提供空间和电源，帮客人管理他们的机械或电子系统。批发的比如$Digital Realty Trust(DLR)$ ，除了上述业务之外，还帮忙做连接业务(Interconnection)。【连接业务这个概念在数据中心领域很关键，可以仔细研究一下：网页链接】不过批发的租客由于一般一个地址只租给几家，而这些大公司本身议价能力又很强，所以每平方英尺的售价就比较低。DLR也是意识到了这一点，开始转型，比如2015年作价19亿美金买了Telx，2020年作价84亿美金买了Interxion。转型就是去做零售生意，所谓零售生意其实就是主机托管式的数据中心(Colocation Data Center)，设备空间和频宽都可以租给零售端客户。零售业务做得最好的两家是EQIX和COR，前者是全球范围内的巨无霸，而且杠杆率(net debt/EBITDA)很低，在3.7x。DLR因为连年并购，而且并购标的时的作价都不菲，所以杠杆率6x以上。COR则在5x左右。COR经营比较保守，只在美国八个大城市做，75%的营收来自于LA，北弗吉尼亚，和硅谷，专注区域经营，没有像很多同行一样去追大的云服务供应商，也没有去激进扩张，而是不断增加当地市场的渗透率，提升经营杠杆。比如LA的One Wilshire就是经典案例，美国到亚洲1/3的网络交通都要通过这个节点，这个节点直接连海底宽带网络。当一个数据中心具有大量的Interconnect来提供价值，那么其他区域就很难来竞争并带走客户。
批发和零售都有很高的客户转换成本，因为客户如果要转出去的话，根据InfoTech研究组调查，把一个Cabinet的器械搬出去需要10000美元的成本，而每个月的重复营收/Cabinet大概在2000美元，也就是说，要是差价为10%（200美元/月），客户需要50个月来拉平价差，还不算时间成本，何况停机时间还有成本，换数据中心需要动用大量的人力和物力，需要很长的时间，而一个数据中心合约的时间长度也就是3-5年，因此每年这些数据中心的客户流转(Customer Churn-rate)也就是5%左右，不高。
零售除了转换成本之外的另一个优势是网络效应。在一个网络节点，有大量的客户存在，而这些客户可以直接在数据中心通过光纤互联，不需要通过公域网，减少了延时，还增加了安全性。在一个有很多连接(Interconnection)的数据中心，更多的客户愿意过来，因为有云服务商，网络服务商，还有很多其他公司（比如JP摩根等大银行）。Equinix的数据中心可以有1800个网络服务提供商(NSP)连接。The presence of so many networks results in data centers being Internet Exchange points, where networks connect and exchange Internet traffice with each other. Network dense data centers are extremely valuable. Equinix facilities are major Internet exchange points in many of the world's biggest cities. EQIX的营收中17%来自于Interconnections（DLR的这个数字只有9%），25%来自NSPs。NSPs对于该公司未来的增长还是很重要的，毕竟NSPs是客户们通往外面世界的窗口。混合云的普及让更多公司一方面保存自己的服务器和存储在数据中心中，一方面在数据中心和云服务供应商去连接，很大程度上加速了零售类数据中心的发展。零售业务一般来说客户集中度不是特别高，比如COR的前十大客户占35%，最大客户占6%。
这个行业的风险有几个：
第一，摩尔定律导致硬件规模进一步缩小，减小对空间的需求。这个我不是很担心。摩尔定律快挂了，其速度是肯定跑不过人们对大数据的需求的。
第二，Interconnection可以传输数据的大小。早先每秒1GB，到现在基本是一秒100GB，随着通量的增加，公司对cross-connects的需求会减少，对空间需求减少
第三，虚拟化带来的影响， 比如SDN虚拟化cross-connects技术，可以避免掉公司把服务器和器械放在数据中心，代表公司有Packet Fabric和Megaport，但这类技术主要是面对用不起数据中心的小公司或大公司在和数据中心签长期协议之前拿来试水的，根据EQIX的管理层回馈，这类虚拟化反而能让虚拟化公司变成他们的客户，而这两类公司本身的客户群体是没有什么重叠的。
第四，云服务商（占比营收都比较大，EQIX和COR好像大概都是30%）更强的议价能力。这里吃亏的可能还是批发类数据中心。零售类数据中心的话，尤其是网络密集型(network dense)，即便是云服务商，也不会把储存和服务器业务放在这里，而是把联网的业务放在这里，因为有很多其他的客户公司。在这样的情景下，就不会有很强的议价能力。
第五，这行业是重资产。EQIX和DLR每年30-50%的营收都花在资本开支，COR曾经高达100%。未来随着公有云增速趋缓（但公有云在数据中心不断吸引新客户的应用不会趋缓），资本开支有望下降。重资产是双刃剑，外面的人也不容易进来。
第六，采用IaaS后减少企业对服务器空间的需求，IaaS的储存更加有效，那么就意味着同一空间内，小公司在不断上云的背景下占地面积比例减少，大的云服务商占比增加，这种情况下单元经济就会遭受到挑战。
EQUINIX业务组成如下：（按营收分，公司分成了Colocation（占70%），Interconnection（占17%），和Managed Infrastructure & Others，10K的分法稍微有些不同）
