前段时间，李嘉诚“7折”抛售房产的消息，引发香港地产圈关注。
据香港星岛网12日报道，长实集团旗下油塘亲海駅II的认购反应超乎市场预期，已于8月10日晚8点正式截票。
仅需一成首付 最低仅需29万港元
该项目由三座住宅大楼组成，位于香港地铁油塘站附近，距离海岸最近只有约15米，从推广名可以看出“亲近大海”，“駅”是车站的意思，反映了项目临近地铁站点。
项目所销售的最小单位面积K户型只有210呎，折后最低价格为290万港元，即13800港元/平方呎（约合人民币12.7万元/平方米），若按照香港首套房最低首付一成计算，只需要29万港元即可上车。
据中原地产上亲海駅二期住宅物业面积显示，其最小面积为19.538平方米，最大约为67平方米，多数楼盘的面积在20平方米左右。
（图为中原地产销售经理提供）
为了促销，有香港中介打出了亲海駅“月薪三千也可以买得起千万三房”的口号。据了解，针对有意向购买亲海駅二期的三房客户，长江实业还推出了“九成按揭”吸引客户。
首先客户无需通过压力测试，也无需提供任何收入证明，有身份证即可。其次，客户可以10%的首付，开发商无条件为其提供余下的90%贷款。第三，首三年只需还利息，首年定息1%，第二年2%，第三年3%。
据悉，该项目在截止前仍有大量准买家递交登记资料作最后冲刺，因此发展商处理登记及点票至凌晨，以确认入票数量。
最终该项目收票超过3.8万票（指买家递交“购楼意向书”，表示有认购新盘的意愿，同时支付订金），按12日首轮销售626户计算，超额认购约60倍，成为香港历来收票最高的新盘票王。
图源：icphoto
从入票的客源分布上看，油塘本区占15%、将军澳占25%、启德占20%、观塘占10%，其余来自荃湾及新界西北等。
多位中介人士表示，该楼盘最具吸引力的地方是位于市区且价格便宜。据中原地产销售经理Kelvin告诉证券时报，“亲海駅II于8月12日首轮发售该期数全数626套标准分层户，平均每尺价格14868港元（折合人民币15万元/平方米），这个价格较周边确实比较优惠，并非外界所说的只拿出几套低价房作为噱头，而是整体均价较周边都有较大折扣。”
亲海駅II的整体均价为过去7年内香港市区（港岛、九龙）新盘最低，甚至比周边的二手房均价还便宜30%。
长实集团主席李泽钜对该项目的看法：“我们一向奉行以市价或低于市价促进销售，亲海駅II的定价的确吸引，相当于7年前的楼价，被新闻形容为‘炸弹’般震憾。”
李泽钜表示，该楼盘订价相当于7年前楼价，的确吸引人。对于楼市，李泽钜认为现时市民置业的风险，即使在加息周期，也比3年前更安全。
李嘉诚七折卖房背后：是真实惠还是噱头？
值得注意的是，香港世纪21地产中介人士阿祖告诉21世纪经济报道记者，亲海駅二期三房项目推出的“九成按揭”又被称作“呼吸plan”，即客户不用提供任何收入证明，也不用做银行的压力测试，仅依靠身份证就可以获得开发商贷款。不过开发商的贷款是有条件的，只借三年，三年后需要客户自己卖掉旧房或股票资产来还贷。这类过渡性贷款一般瞄准的是改善性住房需求客户。
“呼吸plan”就是李嘉诚旗下的合作的财务公司提供的按揭方案，可以为客户提供贷款便利，即有呼吸就可以获得贷款，无需提供资产证明、财务证明、收入证明。但是本次亲海駅二期“呼吸plan”只针对大户型的三房客群，价位基本在千万港元以上。
阿祖称，推出“九成按揭”就是为了吸引更多客户上盘。一方面，受美联储加息影响，香港利率上行，楼市相对低迷，买房人持观望态度比较多。另外一方面，目前香港购房利率低至3.625%，在整个亚洲地区都是十分具有吸引力的。
为了促销，除了按揭优惠外，亲海駅还与支付宝香港首次合作推出买楼送总消费值不少于港币150万元的AlipayHK积分优惠活动。买家可利用积分换商家优惠券或当现金在本地购物、网购及乘搭交通工具出行(包括香港地铁)。
但据记者了解，也有人认为长江实业营销成分也很大，是以低价来掩盖楼盘的缺点，从而快速回笼资金。
从高德地图来看，亲海駅二期位于中国香港九龙观塘区东南部的地区，距离香港岛非常近，乘坐地铁半小时内可抵达香港中环，驾车只需20分钟以内。
另据证券时报实地探访，从油塘地铁A出口出来需要步行约15分钟才能到达目的地，谷歌地图显示距离地铁站大概1公里左右。在前往过程中，记者发现周边多为汽车修理店和旧工厂，周边配套设施和环境并不太好。
图为亲海駅II周边环境 图源：证券时报
亲海駅II项目所在地目前该楼还在建设中，旁边是观塘鱼类批发市场和水泥厂。值得一提的是，该项目的确临海，但附近的中介告诉证券时报记者，实际上只有高层才能观赏海景，低楼层基本没有风景可言。
一位在香港工作的内地人士告诉记者：“油塘附近我们都不乐意去，都是旧工厂。”一位小红书上的香港网友称，折价楼也是事出有因的，首先这个项目交房是2025年10月，楼花期长达27个月，而香港地政总署规定预售楼花期最长30个月。其次，亲海駅二期并不临海，迎面有鱼市场和水泥厂，未来会被确定拆除改建挡住海景。第三，该楼盘多是两梯多户，被当地人称为“纳米楼”(非常狭小的公寓)，楼盘口碑并不好。
正在建设中的亲海駅II项目 图源：证券时报
针对此次李嘉诚折价卖楼，市场有观点认为是为了修复公司资产负债表。
8月3日，长实集团发布中期业绩报告称，2023年上半年，长实集团营业收入达246.1亿港元，同比下降超30%；归母净利润达103.3亿港元，同比下降超20%。在全球经济不明朗及息率上升环境下，香港楼市仍然充满挑战。2023年上半年，长实集团香港及内地物业销售收益相对于去年同期，录得减幅。公告称，长实集团将采取货如轮转策略，按步推展物业销售，应对市场挑战。未来将继续物色合适投资机遇以增加土储，并优化旗下物业发展组合。
“此次大幅降价出售取得了很好的效果，预计加推的项目将得到市场追捧。资金得到回笼，不断改善资产负债表，有利于公司下一步的业务拓展。”8月8日，智通财经如上点评此次亲海駅二期促销活动。
明源不动产研究院首席研究员艾振强认为，“低价”抛售资产，要么自己缺钱，要么有更好回报的投资标的，李嘉诚显然属于后者。他表示，美国加息拉爆了很多资产，去抄底的潜在回报是很值得期待的。
从行业层面来看，今年上半年，香港住宅市场增长动力已然趋缓。
仲量联行发布的研究报告显示，上半年，香港房地产市场最坏的情况过去，但复苏之路依旧漫长。原因在于，中小型住宅价格在第一季度上升4%后，第二季按季回落1.2%，豪宅价格微升1.3%。
仲量联行香港主席曾焕平表示，香港楼市正经历自2008年以来最长的调整期，且尚未见底。根据以往对下行周期的观察，他认为当前市况不能支持楼价持续回升。
全文综合自：每日经济新闻、证券时报、21世纪经济报道