五一闲来无事，因为只有港股开市，大概翻了翻港股的企业（之前不涉猎港股）。发现很多房地产公司的估值都不高，索性花了两天时间做了点研究。
我发现所有的香港房地产企业，PB大概都在0.3-0.4之间，而pe在10倍以下，负债率25%-35%不等，鲜有超过35%甚至40%的。这些基本数据中，除了负债率与大A的房地产（>70%）企业完全不同之外，其它的没甚稀奇。
对于负债率这个不同点，我开始以为是由大陆跟香港的房地产发展阶段不同导致的。但翻看2000时的年报显示香港房地产企业在那时候负债率就一直保持在30%左右，很健康的区间。
然后是pb区间的定价。为什么是0.3-0.4？我猜测跟08年美国次贷危机有关。这一点可以用房地产企业的股价走势来佐证。几乎所有的地产公司股价高点都在10年。但公司的利润其实从10年到18年时是有大幅提升的，业绩增长但估值不动。股价一直横盘到18年然后下跌到迄今为止。
为什么会有这样的背离走势？我的猜测是这样的。08年美国次贷危机爆发后，房地产估值直接暴跌50%，这样的客观情况影响了所有投资者的定价模型，大家原来的房价不可能跌的一致性被打破。由于港股的房地产普遍有大量自持物业地产（财报里显示为投资物业项），这一点与大陆的完全不同。所以港股房地产企业每年的业绩会受到自持物业地产估值波动的极大影响。那么定价模型的依据很可能是这样来的：
约束一：危机发生时地产估值很可能腰斩，即下跌50%。
假设：持有物业地产估值N
那么实际安全边际资产为0.5-0.6N
这安全边际可以拆成两部分，一部分为银行的贷款负债，一部分为公允上市公司市值。
所以负债率+上市公司市值<=0.6
假设负债率为0.3，那上市公司市值也差不多为0.3，这就是pb和负债率的定价由来。
这里翻译成投资者大白话就是，我们公司总资产假设100元，但是一旦发生金融危机，可能只能卖到50-60，然后还要还掉银行30的贷款，还剩下30左右还给所有股东。这样投资者花30元买我们公司还是具有安全边际的。
好像还挺合理的，不愧是成熟的金融市场。