$龙湖集团(00960)$ $新城控股(SH601155)$ $万科A(SZ000002)$ 保利发展/招商蛇口/华侨城/大悦城/金融街/绿地控股/金地集团
轻资产的开发商崩盘，要推倒重来，而重资产的开发商能够活下来，转型三足鼎立的主营业务，剩者为王。
关于房地产未来发展，五年前黄奇帆就把结果告诉了大家，房地产是永续发展的行业，是国民经济第一支柱产业，未来也是，但中国房地产开发商排行榜前十的发展模式都是有问题的，“高负债/高利贷/高杠杆/高周转”薄利多销规模化发展模式已经不适应住房规模总量递减周期，调控一旦硬着陆，缩量跌价的周转是负向循环，那高周转一不小心就可能转出大窟窿，所以人家5年前就喊话开发商转型李嘉诚模式“低负债/低利贷/低杠杆/慢周转高毛利/高净利/高效益”的发展模式，他指出排名榜前50地产开发商没有一个能像李嘉诚一样，“土地物业自持/囤积居奇/待价而沽”能在一个项目上赚到300%利润，缩小规模提高效益，转型为“三足鼎立的主营业务架构”比如华侨城转型“房地产物业发展+文化产业+旅游产业”，比如万科转型为“房地产物业发展+物流服务业+商业及文娱消费服务业”。
提示一下，崩盘的房地产公司都是“高负债/高利贷/高杠杆/高周转/轻资产/规模化发展模式，为什么轻资产的恒大/融创/碧桂园/世茂集团出问题，为什么重资产龙湖集团/新城控股/万达集团目前为止没有问题？因为轻资产是挪用客户的预售款/工程款/材料款做生意，空手道借鸡生蛋的高周转，地方政府担忧项目出现烂尾楼，就冻结项目预售款，那空手道就十个口一个盖到处是窟窿
李嘉诚的发展模式，是趁房地产低迷地价便宜时期大量囤积土地，比如香港九七回归前地产泡沫破裂时期，人家李嘉诚就买买买，从香港一路买到大陆，搁置十年，等地段成熟后再慢慢开发。自持巨量土储和物业，那肯定担忧公司有巨额的利息支出，所以前期地产开发商6%借贷利率肯定不行，而今房贷利率慢慢在降低，房地产低迷时期，浮动利率大概率是与日本房贷利率接轨1%左右，这是趋势判断，李嘉诚的资金成本便宜，所以敢于买买买囤积居奇，土地物业持有十年待价而沽，因为货币是永远贬值的 而对应的稀缺资产是永远升值的。
中国恒大/融创中国/碧桂园等暴雷地产企业都是轻资产高周转的开发商，代表“高负债/高杠杆/高周转”薄利多销规模化发展模式不可持续，黄奇帆五年前就说这种模式有问题，要赶紧转型“低负债/低资金成本/慢周转”的李嘉诚物业自持/囤积居奇/待价而沽模式，一个项目要赚几倍利润才干。
新城发展/龙湖集团/万达集团等民营开发商属于重资产的房地产物业发展公司，恰恰是因为重资产限制了债务无限扩增，正因为有重资产抵押才苟活着。