（以下是个人思考，房地产主要指住宅，欢迎交流，但是不喜勿喷！）
想看清未来，我们可以先看看来时路。
行业背景
自98年房改以来，至2022年的22年间，全国商品房的销售面积和金额有原先的1亿平，2100亿元（全国均价约2100元/平）的逐渐发展成为2020、2021年的高峰期约18亿平，18万亿（全国均价约1万元/平）的市场份额，这个过程中，伴随着均价的提升，城市化率的提升（2000年常住人口城镇化率36.09%，2021年常驻人口城镇化率达到64.72%）达到了顶峰。而到了2023年全国常住人口城镇化率约为66.16%。未来的城镇化率天花板应该在70-75%左右。
国家统计局关于历年商品房销售面积的数据做成折线图如下图所示。
随着2020年房企融资“三道红线”的出台，迭代三年的特殊封控时期，以及愈加复杂的国内外环境，房地产开发、销售受到巨大的影响，已经出现了连续3年的持续下滑，进入到了了缩表出清的阶段、行业的深度调整期。在疫情和国内经济通缩的大环境下，房地产购买力急剧萎缩。同时，随着“房住不炒”政策的实施和大规模刚需类住房的同质化建设完成，房地产行业的建筑面积和销售额连续三年下降。 在这样的背景下，依赖高周转、高债务的发展模式的企业面临巨大挑战。头部企业如恒大、融创、碧桂园等纷纷陷入了债务危机。
国企和混合所有制企业（如万科、金地等）虽然也面临问题，但得益于国资委的支持政策和相对平稳的发展势头，国企能够更好地应对债务问题，混合所有制企业则相对来说也有一定的债务困难。
房地产企业发展路径和方向
展望未来，新的共识正在逐步形成。2024年房地产市场的趋势显示出中心城市的中心片区具有更高的购买价值，而非核心区域的供应量充足，二手房价格持续下跌、新房销售始终难有起色，并且中心城市的中心片区销售较为理想的产品主要为改善类及以上的产品段，刚需房在前期的开发存量已经较多，且在目前的经济形势下，刚需客户的购买力不足。
房地产行业未来预测
随着城市化进程的更进一步发展，未来的发展趋势为城市集群的发展，而城市集群中的人口则会趋向于集群中心的中心城市（目前的中心城市约10余座）。后期的住宅房地产建设一部分来源于城镇化的进一步提升，另一部分来源于城市更新，可。20多年的商品房累计建设销售面积约248亿平，按照每年3%-4%左右的更新面积需求，则每年需要的新建住宅面积约7.4-9.9亿平。假设近5年内的新建房屋不计入，则面积基数约170亿平（1998-2008年），按照5%的更新需求，则每年需要新建住宅面积约8.5亿平。基于以上分析，每年的新建商品房面积平衡范围大约在8-10亿平范围。
假设，十年后房地产市场可能稳定在每年十亿的建筑面积，按均价1-1.2万元/平计算，年产值在10000亿至12000亿之间。
龙头企业按照5%的市占率，10%的毛利率，7%的净利润计算，销售额可能在5000亿至6000亿之间，销售毛利润在500亿至600亿之间，理论净利润在350亿至420亿之间。按照12倍PE计算，市值应在4200亿左右。
龙头企业如果按照3%的市占率（目前保利、万科的今年市占率约3%左右，未考虑后期龙头企业的市占率提升），10%的毛利率、7%的净利润计算，房销售额应在3000亿至3600亿之间，净利润在210亿至252亿之间，按照12倍PE计算，市值可能在2500亿左右。
（以上两点没考虑房企的负债、其他经营性业务如商业、办公、物业对估值的影响）
面临的挑战
尽管有这样的预测，房地产企业仍面临一些挑战：
1. 市场下行阶段：目前房地产行业仍处于下行阶段，哪些企业能够最终存活下来尚不明确。目前有企业说市场超跌了，但是市场何时恢复至合理水平，尚未可知。并且在经济大环境不好的情况下，可预见的还需一定的时间，让消费者和各房企适应新的时代趋势和行业背景。
2. 坏账和资产减值计提：前期发展过程中积累的坏账和资产减值问题需要时间来解决。
3. 资金利用率：在减少负债比例、增加自有资金投资的情况下，资金的利用率和ROE、ROA等财务指标的表现需要进一步观察。
房地产企业是资金密集型的企业，原来住宅开发型企业，是一种制造业的批量模式，挣的实际上是辛苦钱（相对茅台这里企业），还采用大量借贷的方式，运用杠杆原理撬动了大量的资金，采用薄利多销方式，强度高周转，利用规模化、批量化的规模经济优势，实现了企业规模的快速发展，但与此同时，背负了大量的负债，在行业下行期遇到了巨大的债务压力，将企业推到了生死关头。原来住宅开发型的房地产企业经营发展模式难以为继，需要寻找新的经营模式，那么企业的估计逻辑肯定也会改变。