2021-2023年房地产行业面临的大量的企业暴雷，行业的出清是痛苦的。学习下黄奇帆的书籍让我们更好的看清未来的行业发展方向，笃定前行。
摘要：
（1）中国今后十几年新房的销售交易量因城市化率增长放慢、旧城改造总量减少、人均住房面积基本平衡三大原因，会有一个比较大的下降。
（2）总量降低后，中国房地产建设的重点会聚集在省会城市及同等级区域性中心城市、都市圈中的中小城市和城市群中的大中型城市这三个热点地区。
房价总体趋于稳定，既不会大涨，也不会大跌，房价的平均增长率将低于或等于GDP的增长率。
（3）房地产开发企业会有一个大幅度减量萎缩的过程，很可能会减少三分之二以上。房产商的高债务经营模式必然会有较大的改变，房产商租赁、长期持有的比例会逐渐增加，负债率会从80%降到50%以下，在40%—50%之间。
（4）政府注重六个方面的调控——推动住房双轨制体系建设、控制住“三个”总量、管控好买房家庭的按揭杠杆、管住政府卖地的地价、管控好房产商买地不能负债、管好房地产投资占城市固定投资的比例。
对于中国房地产市场发展趋势的预测
一、【房地产行业交易量】（2019年）中国房地产的市场规模，今后十几年每年新房的销售交易量会有一个比较大的下降，是趋势性的总量缩减。在过去的20年，中国房地产每年的新房销售交易量差不多从1亿平方米增长到17亿平方米，翻了四番多。十几年以后，每年房地产的新房销售交易量可能下降到10亿平方米以内，大体上减少40%的总量。
二、【未来行业发展特点】总量萎缩后，中国房地产建设的热点、重点地区将集中在三大热点地区：
1）一个是省会城市、中心城市。所谓中心城市，除了省会城市之外也包括一些同等级别的区域性中心城市。
2）第二个就是大都市圈。超级大城市辐射会形成城市圈，城市圈里的那些中小城市会成为房地产发展热点。大都市圈不是一个行政范围，而是它的经济辐射范围，大都市圈的辐射范围一般会有1.5万—2万平方千米。大体上50—70千米的半径绕一个圈就构成大都市圈。
3）第三个热点地区是城市群。城市群里的大中型城市往往也会是今后十几年房地产开发的热点。以超级大城市为中心的城市群，一般是四五百千米的半径范围内的城市构成城市群。
（我们国家人口在50万以下的城市叫小城市，50万—100万的叫中型城市，100万—500万的是大型城市，500万—1000万的叫特大型城市，1000万以上的叫超级大城市。）
三、关于房价问题的判断
今后十几年，房价趋于稳定，既不会大涨，也不会大跌，房价的平均增长率将低于等于GDP的增长率。（和目前的实际情况偏差较大，全国各地非一线城市，均出现不同程度的下跌，部分存在超跌的情况，整体上可以认为是价值回归）
【房地产市场进入结构化分化阶段】在房地产供求关系方面，尽管局部也还会有供不应求，但是总体来看，供不应求的时代结束了，已经进入到总量过剩的阶段。局部来看，某个发展热点，供不应求还会出现，但总体来看供不应求造成房价上升、推动房价上升的动力已经下降了。
四、今后十几年，中国房地产开发企业数量会减少三分之二以上。
在房地产的整顿或者发展中，它会从三个方面上缩小。第一个，房产企业收缩。超大型的房产商会把自己二级、三级、四级的房地产公司收缩，可能会把房地产的投资集中到省会城市、大都市圈、城市群，特别是超级大城市中的人口从1000万向2000万发展的城市，它不会再在全国铺天盖地铺摊子地搞行政性的分布，它会在层次上收官，子、孙公司总量上萎缩。第二个，工商年检注销。第三个，房产企业转行。就是相当一部分房地产商在市场规模缩小，一些城市里房地产业务衰退的情况下，它会主动转行，不搞房地产了，搞别的事情去了，接着就是收购兼并等。
第五，房地产开发商的总体负债率将大幅下降。
第六、房地产企业的经营模式会发生变化。
今后中国的房产商租赁、长期持有的比例会逐渐增加。我认为，十年以后中国的房屋结构中会有50%左右是租赁的，50%左右是商品销售产权房。50%的租赁里面会有20%是政府出资造的保障房、公租房，租赁给低收入群体。低收入群体只要交的租金能够支付政府保障房款的利息就可以了。
如果能达到这样，我想我们国家今后的十年，房地产还是支柱产业。房地产产生的GDP至少占全部GDP的5%以上，6%左右。另外，房地产在发展过程中，哪怕每年的基建建筑量小了，只有10亿平方米，也还是差不多十几万亿元投资拉动的过程。