1、目前各REITs的当前现金流分派率主要通过可供分配金额/当前基金市值计算，由于可供分配金额中，受到期初留存资金、预留未来支出资金等的影响，并不能完全准确反映资产在当期创造经营性现金流的能力，因此，有必要对可供分配金额进行调整，即理论可供分配金额=EBITDA - 利息 - 所得税，由此可以推算出经调整后的理论现金流分派率，即=（EBITDA - 利息 - 所得税）/当前基金市值，其中，（EBITDA-利息-所得税）部分均采用2023年H1的数据*2.
2、对于各REITs的合理分派率方面，个人认为：一线城市远郊优质资产（如单层厂房）及二线城市产业核心区优质资产采用期望现金流分派率4.2%，一线城市核心区优质资产采用期望现金流分派率3.75%。尽管市场上经常会对上海张江等核心区给予3.5-3.6%等更低的期望现金流分派率，但考虑到近两年张江区域的新增供应量比较大，如：根据张江集团年报，其2022年底共有持有型物业133万方（包含厂房、研发楼、商办、公寓等），但另外在建的持有型物业就有192万方（研发楼、商办各约90万方）。目前，张江REITs中的光大园自今年初出租率掉到70%之后，整个上半年都维持在70%，直到7月初才回升到79%，说明一线城市核心区的资产经营压力也在加大，并不必然比二线城市资产更好租。尽管张江光大园整个上半年70%的出租率不会是一个常态，上半年的EBITDA低估了张江光大园未来的经营情况，但新扩募的张润大厦2023Q2的94%出租率可能也会受到挑战，张润大厦上半年的EBITDA又可能有所高估。因此，个人不认为应该给张江REITs过低的期望现金流分派率。
3、通过上述经调整后的理论可供分配金额、以及对应的合理分派率，可推算出合理的基金市值和每份基金的合理价格。
4、按照2023年9月21日收盘价，推算结论如下：华安张江产业园REIT合理价格2.967元（目前价格3.205元，尽管已持续下跌，但仍高估8%），华夏合肥高新REIT合理价格2.178元（目前价格2.229元，高估2.3%），华夏和达高科REIT合理价格2.787元（目前价格2.733元，低估1.9%），国泰君安东久新经济REIT合理价格3.843元（目前价格3.763，低估2.1%)，东吴苏园产业REIT合理价格4.406元（目前价格3.939元，低估10.6%），国泰君安临港创新REIT合理价格5.14元（目前价格5.207元，高估1.3%）。
$东吴苏园产业REIT(SH508027)$ $华夏和达高科REIT(SZ180103)$ $华安张江产业园REIT(SH508000)$
