对11月份70城房价指数的点评
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉
1、新房价格跌幅收窄，下跌城市减少
11月份，70城新房价格指数环比下跌0.2%，比上月收窄了0.2个百分点，也是下半年以来环比跌幅首次收窄，但环比已经连续15个月下跌。
跌幅收窄的主要原因：
一是保交楼提速，市场对期房的接受度好转；
二是房企资金面开始缓解，降价促销的力度下降，据说深圳有项目开始收回折扣；
三是需求端纾困力度加大，热点城市开始退出或调整限购、限贷政策，年底换房可以抵扣个税等，对需求有释放效应，特别是限购、限贷调整，对改善性需求的释放和预期有提振效应，这对房价的稳定有效果。
新房价格环比下跌城市从58个，下降到51个，下半年以来首次下降。
2、热点城市新房价格反弹，结构性是主因
从环比上涨的城市来看，既有一线城市京沪，也有杭州、南京、长沙、成都等，也验证了前面的判断。11月，由于广州、深圳新房环比跌幅都达到0.5%，导致一线城市环比跌幅继续扩大，从-0.1%扩大到-0.2%，但二三线城市跌幅收窄，显示政策纾困效应，降价效应和预期效应对销售有一定的带动作用。
但是，11月份新房同环比仍旧有51个城市的房价下跌，大多数房价仍旧在下跌。结合11月份商品住房销售面积、金额单月同环比都在下跌，且同比跌幅还在扩大，意味着这种下跌减缓应该是结构性的，即政策调整释放部分改善性需求，以及由于政策空前利好，利率创新低，一部分投资性需求看好中心区性价比高的高价宅，提前入市。
3、二手房价格指数跌幅收窄， 前期降价明显释放部分需求
11月份，70城二手住房价格指数环比下跌0.4%，跌幅比10月份收窄了0.1个百分点，也是今年3月份以来首次收窄。但连续15个月下跌（与新房一样），且比新房价格指数下跌幅度要大，意味着二手房降价更明显。
由于广深沪二手房价跌幅较大，深圳下跌0.3%，广州下跌0.5%、上海下跌0.5%，拖累了一线城市跌幅继续扩大，与新房的态势非常相似。二线城市跌幅下降，三线城市跌幅持平，主要在于二手房价快速下跌后，探到了部分需求的心理价位。即便是深圳跌幅那么大，近期二手房交易量也升到了2000套的上方，主要原因很简单，需求是跌出来的，只要刚需、改善足够大，就会在一定价位入市。
4、34城二手房环比跌幅超过0.5%
11月份，70城仍有62个城市二手住房价格指数环比下跌，即便是一线城市，也都在下跌，广州、上海跌幅达到0.5%，多数热点二线城市也在继续下跌，有34个城市的环比跌幅达到或超过0.5%。意味着二手房挂牌量激增，套现式挂挂牌增加，前期涨价太快，交易周期拉长，交易成本高，新房降价分流需求等，都导致二手房市场继续低迷，这也对新房市场形成制约。
5、展望未来
近期，政策开始全面发力，既有供给端的纾困，也有需求端的激励。供给端三支箭积极改善房企资金面，而且是全方位、全渠道，针对民企的融资也在全面纾困，保交楼全面提速。若资金面好转，市场对开发商层面的预期好转，开发商降价打折的预期就会缓减，房价指数下跌的状况就会好转。
当然，需求端，包括降低按揭利率，热点城市启动“认房不认贷”的首套房认定标准，调整和退出限购政策、鼓励开发商降价促销等等，也会利好开发商内源融资，提高造血功能，也会利好价格稳定。总之，供需两端全面发力，互相支撑，最终才能让价格企稳，预计在明年上半年左右，而在这之前，房价下跌的走势还会持续。