抵押担保将成民营房企主要发债形式，需求端政策继续加码，二线央国企将是未来主线！
国泰君安指出，对于民营房企的纾困计划持续推进，预计后续民营房企发债将以抵押担保形式为主，符合要求的民企是少数。需求端来看，各地限购政策持续放松，新一轮宽松周期来看，预计后续行情主线仍围绕二线央国企为主。
1）“第二支箭”箭在弦上，预计新增发行将以抵押担保形式推开，并成为新常态
目前已申请注册的包括龙湖集团的200亿元和新城控股的150亿元，从额度和注册速度来看，超市场预期。
根据公开的申请材料来看，预计均为有抵押担保物的形式做债券发行，这就和过往的纯信用债有较大区别。
考虑到目前民营房企已发行债券在二级市场的价格，预计纯信用债的新增发行也有非常大的发行难度，因此，后续房企的新增注册发行，采用抵押担保形式的概率也较高。
2）抵押担保若成为新常态，将成为少数民营房企的可利用工具，信用融资可能成为过去时
能够充当抵押担保物的，一定是经营性资产，这将是包括龙湖、新城在内的少数民营房企能够采取的措施，纯住宅开发商的难度较大。
若考虑抵押率在内，预计大量房企仍然不具备发行条件或者即便具备条件但不愿意发行。
整体来看，若抵押担保形式成为新常态，那么，公开发债以外的其他幅融资渠道预计也将采用此形式，使得纯信用融资成为过去时，这对目前房企的杠杆率水平将造成挑战。
3）需求端政策也频出，新一轮宽松周期到来
今年以来，需求端宽松政策频出，但大多为低能级城市根据“一城一策”来实施；一线和准一线城市的调整暂未看到，而以杭州为代表的城市今年以来表现较好，但近期也开始出现下行的苗头，且北京和上海的新房去化也有下行，预计需求端政策也将继续推广。
在本次媒体报道当中，主要为对于首套房认定的标准进行了优化，取消认房认贷，并对二套房的首付比例从6成下降到了4成，有非常明显的改善，用于应对楼市的下行，预计后续对包括北京和上海在内的城市，也将伴随楼市的下行进行宽松。
4）楼市后续仍将是少数派的市场，央国企仍然是核心主线，尤其是二线央国企
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