$泰禾集团(SZ000732)$ 2014年，从民生银行辞职创立中民投之后，董文标做的第一件大事，就是带人来了董家渡。成立中民投之前，标哥就告诉股东们，在董家渡这样的黄金地段拿地建百层高楼，三年就回本，赔不了。当时董家渡地块的限高只有240米，根本盖不起百层高楼。

但没过几天，董家渡官方就修改了规划，把楼宇的限高从240米加到了300米。大伙感叹标哥真是个信人，神通广大，纷纷解囊相助，不到五分钟就拿下了董家渡地王。

当时看上了董家渡地块的，有20多家地产公司，但进入最后竞拍环节的，只有两家，一家是标哥的中民投，一家是卢志强的泛海。几年后，中民投把董家渡的地卖给了绿地，卢志强把董家渡地块和北京的泛海国际1号打包一起卖给了孙宏斌的融创。

去年卢志强要给泛海找下家的时候，看过的人不少，万科、恒大都来看过，然后都摇头走了。泛海这块地按照要求，不仅要降高度、减面积，还有30多万平的商业部分不准出售，基本赚不了钱，没什么人愿意当冤大头。

但在卢志强的帮助下投资过乐视的孙宏斌不一样，不仅签字很痛快，给的报价还比别人高。各家负责人面面相觑，眼睛里满是看智障一样的眼神，就是不知道应该看向谁。

几个月之后，住在泛海国际的业主突然发现，泛海确实要降高度、减面积，但之前商业综合体，有一大块变成了住宅用地。泛海地块总的建筑面积减少了8万平，但能卖的住在用地面积多了17万平。

一番操作下来，融创在泛海这个地块上，至少要多挣个200亿。你们没看错，200个亿就这么印出来了，孙长老才是真正的神通广大！



孙宏斌也年轻过，当年在联想，有点雄心壮志就恨不得让天下人都知道，在部门都还办份报纸，结果反手就让柳老爷子借着海淀分局给办了。

孙宏斌就此明白时势比人强，出狱后诚恳认错，还从柳老爷子手里拿到了第一笔启动金。如今三十年河东三十年河西，在联想已经显见被时局抛弃的当口，今天的孙宏斌已经不是当年初出茅庐的愣头青，在业内几乎无人知晓的情况下，就把从泛海收来的商住地直接改成住宅地——这比办一百份报纸还要牛逼，简直是牛逼他妈给牛逼开门——牛逼到家了。

做房地产能挣钱的法子有很多，但地产界《葵花宝典》开篇的第一句话是：如果能变性，是我我也行。

北京石景山区有一片首钢的地。石景山以前算是郊区，八宝山也在这。后来随着城市扩张，慢慢就成了城八区之一，八宝山前面的住宅已经奔着每平米10万去了。现在首钢整体都搬去了曹妃甸，成片的地空了出来，如果这片地开发了，那首钢分分钟就会变成中国最壕的地产商。

北京的成片的地啊，你想想，想想都流口水。

但流口水也没用。这片地可是工业用地，现在除了能搞个首钢遗址公园，或者弄点工业主题相关，它干不了别的。要想干别的，土地就得先变性，改商用或住宅；退一万步讲，即使变了，也不会是你首钢的。

小组以前去苏州帮着一家国企谈过一次工业地变性，问内部人士，答案是不可能。土地要变性，除了改规划不知道多长时间之外，要改也要先按原来的出让价让政府收回，再走招拍挂，到时不光是价格翻几倍的问题，是不是你的都难说。

所以说，直接让土地变性是最简单粗暴的监管套利，是最不加掩饰的暗箱操作。这种招数如果出现在电视剧里，多半我们都要说编剧还活在旧时代，就好像9012年的中国还能靠倒批文赚钱。