香港九龙东的启德发展区自2007年“起动”至今，依然一片尘土飞扬，逾半土地尚未完成发展，却已上演了几番“断臂”英雄故事。
九龙东启德发展区（黄劲璋摄）
最新一宗是 $佳兆业集团(01638)$ 以79.5亿港元，向 $新世界发展(00017)$ 及远东发展（00035）出售4B区4号地皮，成为继海航、 $高银金融(00530)$ 后，又一家从启德败走的内地房企。
另一边厢，在内房苦恼于周转之际，美国及日本开发商进军上海和苏州参与土地拍卖，成功投得两幅地，属罕见现象，反映外资尝试入场抄底。
高银佳兆业海航连番倒霉
佳兆业此次出售的4B区4号地皮可谓充满传奇和特别多波折，最初由高银于2018年11月斥89.1亿港元从特区政府手上投得，当时被形容为“爆冷”，击退几家“地头蛇”发展商，每方呎楼面地价达1.55万港元，较市场估值高出10%，象征了内房商“强势跌旗”启德之霸气。
岂料高银买了该块土地不久，自己便陷于财困，要抛售资产还债（期间还发生了高银悔约，放弃已付启德4C区4号地皮临时订金事件），去年7月，高银把前述4B区4号地皮以70.4亿“蚀本价”卖给佳兆业，较2018年的中标价账面亏损逾20%，还未计资金成本、前期开发支出及各类杂费。
昨日（25日）高银金融主席潘苏通被中信银行入禀高等法院提出破产呈请。不过潘苏通发表声明澄清，此次案件涉及内地物业资产纠纷，与他本人香港业务并无直接关系。
潘苏通表示，该呈请相关的债务有足够的抵押品，且抵押品的市面价值远高于相关的债务。他亦多次清晰要求中信银行于有关申请审讯结果前不得对其作出破产呈请，否则实属未审先判的不公不义之举。他将通过法律团队向法庭就中信银行的无理举措作出控诉。
料潘苏通与中信银行之间的纠缠还需一段时日，继续说回佳兆业为高银接盘。没过多久，剧情峰回路转，佳兆业自身难保，在内房债务危机中深陷泥潭。
香港老牌地产商远东发展（邱德根家族）昨日（25日）宣布，将与新世界（郑裕彤家族）合伙，以79.5亿港元作价收购该幅4B区4号地皮，折合楼面呎价约1.38万港元。这意味佳兆业持货一年多，账面赚约10%，但扣除杂费后恐怕只能“不赚不亏”。
换言之，这幅地皮由2018年11月至今短短3年已经三度转手，最新成交价较当初中标价仍低约一成，远展和新世界某程度算是“捡了便宜”。
但这3年间香港及全世界翻天覆地，形势未可同日而语。作为参考，长实（01113）今年2月份斥102.8亿港元投得毗邻的4E区2号地皮，楼面呎价约1.59万港元，启德住宅新盘目前平均呎价约2.8万港元。
在此之前，启德另一大玩家是来自海南省的海航集团，先后在2016至2017年间累斥272亿港元扫入该区4幅地皮，但随着海航财困破产，该4块地已分别转售，由恒地（00012）、会德丰地产等香港地产巨头接手。
更唏嘘的是，海航原董事长王健2018年7月在法国观光期间意外逝世，该集团创办人陈峰则于今年9月因“涉嫌犯罪”在内地被拘捕。
美日资金抄底收地皮
难怪有香港地产业老行家慨叹，启德这片闲置多年的前机场旧址简直是“英雄地”，犹如大浪淘沙，不容易站得住脚。
老牌发展商经历过八十年代香港前途危机、九十年代亚洲金融风暴及“八万五”（ 董建华在1997年度施政报告提出每年供应不少于85000个住宅单位）等风浪，能屹立至今者皆树大根深，论勇猛程度和进取锐气未必及得上内地同业，却胜在够稳。
从另一角度看，内地房企近日接连抛售香港房产地皮自救，亦突显香港资产市场之保值能力及流动性，例如今日佳兆业传出再度放售香港西营盘地产项目套现5亿。留得青山在，内房玩家倘能捱过难关，他日未尝不可豪气重来。
有人辞官归故里“卖家当”套现，那边厢海外巨头则蠢蠢欲动“漏夜赶科场”。
上周三，美国龙头地产商铁狮门（Tishman Speyer）斥51亿元人民币，在没有对手竞争下，投得上海虹桥开发区核心地皮，可建面积16.34万平方米，该地皮位处上海15号线地铁站上盖，铁狮门拟打造为“国际级商业地标”。
本周三，日本最大地产商大和房屋出资25.5亿元人民币，以0%溢价率投得苏州相城区高铁新城地皮，可建面积17.85万平方米，这是该日本龙头时隔一年再次在中国买地。
铁狮门与大和房屋“买货”的背景，或多或少有见于内地多轮土地拍卖出现大范围流拍，内房商普遍吃力筹钱还债，没什么余力逐鹿拍卖市场，形成若干“靓地”在政府连番降价后依然乏人问津，让铁狮门及大和房屋有机会慢慢“拣货”兼“讲价”，这两个集团近期“入手”的地皮皆属底价成交。
与此同时，近来多家内地房企所发的美元债券价格急挫，很多跌至20美元水平，较票面值折让接近80%，而高盛、贝莱德、橡树资本等国际金融机构其实在疯狂接货，大手吸纳超贱价债券。
倘内房市场最终不至于100%崩坏，就算企业破产清盘，债权人总能收到些赔偿，不排除这些金融大鳄可笑到最后；但如果出现最坏情况，所有房企资产不值一文，则难逃total loss，视乎投资者对预期回报和潜在风险的评估。
若说启德是“英雄地”，整个内房行业便是更巨大的江湖，这场“武林浩劫”过后，定会有更多传奇故事。正如功夫“一横一直”，届时仍能站着的，就是胜者。
作者：高天佑