我认为的一个城市的房地产企稳顺序，应该是：
1、核心地段新房、二手房销售不错：大多数一二线城市核心地段的供需比都比全市平均水平健康的多。目前上海、北京、广州、深圳、杭州等地方核心城区的房地产都已经恢复了流动性，前提是价格已经跌到位。比周围二手房成交价倒挂的新房，尤其是豪宅更是日光。这批房产属于好城市的好地段，大多数三四五六线城市或许只有个别楼盘符合，甚至整个城市都没有符合这种标准的房子。
2、二手房成交量不错：目前上海、北京、深圳、杭州、南京等很多城市都已经做到了这一点。而如果某城市二手房成交都比较惨淡，房地产复苏根本无从谈起，悲剧的是除了一二线核心城市外，相当部分的三四五六线城市还处于这个阶段。
3、全市二手房挂牌量见顶：光是二手房成交量不错还不够，还需要超过二手房的供应才行。前几年全民炒房阶段居民手中的投资投机房产形成了天量供应，要想消化，要么被居住需求买家买走，要么因为房价下跌幅度太大割肉太痛业主放弃出售，要么靠房价下跌叠加未来降息租金回报率变得可以接受（通俗来说就是房子我卖了钱也没地方投，还不如继续持有房子），无论如何，这个可以由二手房挂牌量反映。目前中国大陆所有城市似乎只有深圳和北京二手房挂牌量见顶回落。而上海二手房挂牌量还在上升，只增速减慢，但上海只要限购放宽可以虹吸全国的需求，应该是下个见顶的城市。杭州刚需也很强大，说不定在京沪深后今年也能见顶（剔除为了获得首套房名额的挂牌后），而包括广州南京成都在内其他房地产需求旺盛的城市虽然二手房成交也还不错但挂牌量还在上升，说明供应依然超过需求，还没看到见顶的希望。
4、全市二手房去化周期回到合理水平，二手房价止跌：撤辣后的香港应该是处于这个阶段，所以香港的地产市场比包括北京深圳在内的大陆所有城市都要健康，是唯一一个能够到达这个阶段的城市。大陆城市里北京深圳虽然挂牌量见顶回落，但挂牌量依然偏高去化周期依旧偏长，或许降到合理去化周期（比如1-1.2年）全市的房价就止跌的希望（而目前只是部分核心地段可能止跌了），接下来是上海杭州。其他城市二手房挂牌量都没见顶，去化周期回到合理水平当然无从谈起。
5、新房成交量不错：为何新房回暖在二手房之后？因为新房地段比二手房差（我说普遍情况，因为除是汤臣集团、达力集团、天安等囤地型公司，快周转公司想在城市核心地段有大量土储是很难的，肯定是土地越拿越偏，号称一二线城市优质土储，但一般都是二线城市远郊或是周边县市，有几个北京顺义房山、上海松江嘉定、广州番禺增城、深圳光明龙岗坪山之类的土储就可以对外号称一线城市优质项目了）、有烂尾减配风险、房价更高，在这几年大量烂尾减配楼出现后大众对新房的信心对销售尤其是民企期房销售有很大影响。所以这两年居住需求明显被核心城市核心地段的二手房抢走，而民企开发商开发的远郊新房期房很惨。以数据说话：同样是今年1-4月，深圳二手房成交量同比去年上升20%多，而暴雷民企比如碧桂园、融创中国等权益销售同比去年下降50-80%都是很正常的。所以只有等二手房被消化的差不多了（比如二手房市场供需平衡，也就是二手房去化周期到了1.2年或以下），才会轮到新房大面积回暖。目前大陆没有城市达到这个阶段，连深圳北京今年1-4月新房成交也是同比去年下跌不少，更别说其他城市了。
6、新房库存见顶：现在房企暴雷的太多，虽然这个是个坏事，但客观说，房企暴雷、烂尾楼交付不了确实大大减少了新房供给，有利于恢复供需平衡。等二手房全民炒房阶段的多余房产消化的差不多了，然后新房成交量大涨，叠加新房供应减少，新房库存才能见顶。
7、新房去化周期恢复合理水平，全市新房房价止跌：库存见顶只是说形式没有进一步恶化，还要进一步下降到合理水平新房房价才能止跌。
8、新房和二手房都库存不足，房价上涨：只有市场上房产供不应求房价才能涨。只有到这个阶段，地产股基本面才真正好转。
由此可见，地产股基本面反转有多难。目前大陆城市房价下跌最早，土地相对最紧缺，刚需较多的深圳，也只是到第3阶段而已，大多数大城市还在第2阶段，而很多三四五六线城市第1阶段也没达到，未来也可能只能到第1阶段。真正要全国性房价止跌上涨，可能还需要好几年时间。
当然了，股票有反身性，这段时间地产股涨这么好，要是部分公司能够抓住机会债转股（一边不停有新增无力还债被法院强制执行的案件，一边股票大涨的奇葩现象不可能一直持续，债权人不可能不要求用股票还钱），或配股保交楼，那会是股票大涨对基本面做的重大贡献。