面包思过04-12 13:05本港開發商如果有問題,多數在負債端不在資產端。由於長期低利率,過去幾年舉債做大項目的公司會普遍存在保命保本的問題。你想想2016年長實出售中環中心,8億收入的物業賣到400億。這有多荒唐。恆基買中環那塊地,包括希慎買的加路連山道。如果按5%的利息,多數是算不過來的。香港寫字樓按4%的cap rate,商鋪按5%,如果考慮到寫字樓租金下調,長期利率上升,撇帳的空間難以想像。住宅也是這樣。長實blue coast的定價直接把黃竹坑其他樓盤冰封了。
恆隆2023年以股代息,我估計希慎早晚也是如此,並且可能持續多年。
面包思过04-12 09:27Hysan利息資本化在2023年是7.13億(財報P157)。加路連山道預計2026年底開業,之後利息就不能資本化而要計入當期損益。按希慎目前成熟項目760億帳面資產,32億收入,22億運營利潤,運營利潤率不到3%。加路連項目假如達到這個水平,也未必能夠覆蓋利息(還有三年建設期的投入)。加路連和土瓜灣項目都是在長期超低利率時期做到商業決策,包括上海利園。
永續債100億,加上250億的銀行貸款和票據,計息債超過350億,而運營利潤只有22億。就算希慎完全停止派息10年,也只是剛夠贖回永續債。
如果只看資產不看負債,那新世界發展的估值豈不更離奇。單單尖沙嘴那間K11 Musea,它願意賣,隨便在200億之上,超過整家公司市值。
Happyboat04-11 16:25香港的物业在19年后需要重估,包括价值和租值。而这其实不光是物业,而是香港需要重估,市场已经开始这个过程了,而且还远没完成。
后视镜04-13 20:23买希慎相当于高折扣买hk商业地产,核心问题是hk未来发展,如果能维持国际金融中心、跨境购物中心地位,这个价位值得买;如果不能,商业地产会下跌到什么位置有很大不确定性,投资价值不大。从种种迹象看,维持地位很难。一点看法,不一定对。