受一则消息刺激，昨天房地产板块一度暴涨，多股涨停。今天房地产板块的涨幅继续领先。
消息称，相关部门正在考虑一项重大计划，让各地的地方政府出资购买尚未售出的存量住房，用来做保障房。帮助开发商去库存。
今天杭州的一则重大新闻，证实了消息并非空穴来风。
5月14日，杭州市临安区住房和城乡建设局发布公告称，经临安区人民政府研究决定，将在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房。
根据公告，拟收购房源的条件包括：应位于杭州市临安区范围内，以整幢作为基本收购单位，单套建筑面积不超过70平方米，收购房源需搭配一定比例的车位，房源待售车位数量满足配比条件。
临安区住建局称，本次收购房源面积原则上不超过1万平方米，为现房或一年内具备交付条件的期房，最终收购面积按经区政府审议通过的《关于收购商品住房用作公共租赁住房的具体实施方案》执行；报名后供应商不得对提供的房源再进行销售，报名后采购人对报名项目委托第三方开展尽职调查、风险评估及价格评估，费用由采购人承担。
实际上，杭州临安只不过是最新的案例。5月11日，南京正式出台《南京市规划建设保障性住房实施方案》，将适当改建或收购存量住房用作保障性住房，盘活利用闲置土地和房屋。
更早前，郑州也已经开始下场收购房子。有专业人士五一节前调研郑州房地产市场后，分享了几点现状：
1、城投打折整栋收购房企的房子，这个行为郑州已经做了一年多了;
2、收购资金来源自有资金20%，银行贷款80%，国有银行一直有支持;
3、郑州目标是3年10万套，目前已收购3万套，每套大概30万(公寓相对便宜，而且收购有折扣；
4、政府能贴息2%(贴后不到1%资金成本)，加之郑州租赁需求旺盛，租金收益率接近2%，因此可以跑通。
下图是地方收购存量房情况梳理：
国家为什么要下场收购？
专业机构认为，目前房价已经从峰值平均下跌 25%-30%，并超过了国内金融体系的稳定性，成为宏观经济的长期风险。
国家下场收购商品房的好处有很多，比如可以救烂尾楼，避免居民买单；还可以救优质房企，打通现金流，避免金融风险；同时拯救市场信心，有助于重启市场，当前楼市明显超调。最后，不用再多批地建租赁房保障房，避免浪费，有助于改善民生。
从海外经验看，都有成功的先例。
2008年，在美联储连续“暴力”加息后，美国房地产泡沫被刺破，美国两大房地产抵押贷款巨头房利美和房地美（以下简称两房）面临巨额亏损700余亿美元，最终不得不接受政府注资并被接管。
日本则采用“公营住宅”的模式来收购存量住房。“公营住宅”起源于上世纪50年代，是指国家通过与地方政府进行合作，筹集满足基本生活需求的住宅，并将其以降低的租金出租给中低收入所得者，用于解决住房供应不足的问题。本质上，日本的“公营住宅”模式与我国的保租房制度相类似。
“公营住宅”的建设最初以新建为主，但随着住宅库存的不断累积，以及日本泡沫破裂，房地产和经济受到巨大影响，新建住宅户数开始大幅减少。因此1996年后公营住宅法被大幅修改，引入了通过“租借和买入民间住宅”这一方式转租给低收入者，一定程度上有利于刺激经济和房地产去库存。
东吴证券宏观团队认为，“公营住宅”筹集方式从新建向租赁和购买的转变，可为当前我国地产去库存提供借鉴。
业内人士认为，政府花钱几乎是地产出清过程中绕不开的话题。近期，市场对于政府成立统一平台、在全国范围内进行地产收储的政策讨论不断升温。在调控地产结构性供需失衡的过程中，要较为“无痛”地解决出清问题，政府花真金白银、补足缺失的需求、降低库存是关键的一环。政策的必要性无需多言，关键是何时、以什么方式、多大规模来采取措施。
国家收购要花多少钱？
花多少钱的问题，可以分解为要买多少平方米的库存房，以及每平方米均价是多少。
首先，大概要收购多少房子？
天风证券宋雪涛团队认为，根据自然资源部4月29日发布的《关于做好 2024 年住宅用地供应有关工作的通知》要求，商品住宅去化周期超过36 个月的城市需要暂停新增商品住宅供应，18（不含）-36 个月之间的需要“盘活多少、供应多少”。有次可以认为，18个月的去化周期大致是住房供需基本平衡的状态。
在乐观假设下，如果要把住房去化周期压降到18个月以内，则需要净压缩 7.4 个月的去化周期，对应需要消化7.7亿平方米库存。
其次，根据2024 年一季度全国新建商品住宅销售面积和销售额，算出对应均价约为9779元/平方米。再依据二手房和新房的折扣率，得出2024 年一季度全国二手房均价约为 9046 元/平方米。
7.7 亿平方米* 9046 元/平方米≈7万亿元。
这个资金量十分庞大！
东吴宏观团队则从另外的角度进行推算。在当前每月新建商品房住宅平均销售面积为0.79亿平方米、库销比为5.4月的情况下，若以2018年的库销比为参考，那么目前还有2.57亿平方米的商品房住宅库存需要处理。
假设收储的市场价折价为50%-80%，同时住宅市场价为9778元/平方米，以此测算收储的资金规模，最后通过计算不同情形下的平均数，预计此次收储的资金规模下限约为1.9万亿元。
高盛的推算表明，如果出台的正常出清了库存总量的 四分之一，那么房价的稳定是可以实现的。另外，2024 年房地产行业完全恢复正常运营水平的资金缺口大约是 3-4 万亿元。
需要注意的是，政府收储如果要起到缓解地产压力的作用，就要消灭冗余库存，这就意味着，政府不仅需要将多余的住房进行回收，而且不能在短期内向市场释放。
如果左手收进，马上右手投放市场，那么无法起到蓄水池的作用。所以，政府必须承受收储资金阶段性沉淀的压力。
最后，收购的钱从哪里来？
这么庞大的资金，在土地财政降温、化债持续推进的情况下，地方政府缺少大规模举债、出资的空间。
如果从银行或者央行获得资金，可能都意味着地方政府要被迫加杠杆。同时考虑到央地之间“因城”协调的复杂性，可能由中央政府注资成立全国性的统一平台，比如，组建住房银行，是比较快捷和现实的选项。
所以，中央财政出钱可能是终极答案。
$房地产(CSI931775)$ #房地产持续强势，我爱我家直冲涨停#$万科A(SZ000002)$ $银行(BK0055)$