万科最新经营动态笔记：
1.10月长假比去年多一天，总认购量提升15%，日均基本持平。客户到访1万组，同比去年1.2-1.3万组下降。长假后到访量为长假期间3成左右，与前两年比例接近，不及20年的一半左右的比例，市场仍然存在一定压力。
2.9月推盘459亿，同比提升25%，1-9月2650亿，同比下降9%。10月推盘低于9月，上半月黄金周推盘较多，后半月在合肥、武汉2个、成都有首开项目，苏州、广州、上海有项目加推，但达不到9月的水平。新推盘认购率同比下降4%。库存去化10.4%，相比于7月7.1%，8月7.9%提升明显。
3.9月认购360亿，大于销售320亿，认购待签约316亿，有所增长。认购57%来源于新推盘，43%源于库存。
4.融资方面，62%源于银行贷款，资金成本2.8-3.3%。
5.拿地标准，IRR大于20%。
6.政策的效果，不能只看很短的时间，需要更长时间去观察。比如之前有客户多次来访，出政策后坚定了购房信心，完成成交。而有些客户购房意愿并没有那么迫切，刚开始看房。还有一些客户改善需要置换，二手房挂牌量提升，而二手房去化周期较长，并不能马上完成成交。
7.REITs方面，物流、商业项目REITs按计划申报，进展顺利，争取年底发出。PRE-REITs商业、长租正常推进，建万基金已有项目完成交易。
总体的感觉：数据比预想的还是要好些，7月楼市销售见底之后，环比改善明显，但同比仍然较弱。库存去化方面好于预期，这也是我最看重的方面。REITs推进进度符合预期，现金流基本稳了，再考虑2.8-3.3%的融资成本及大面积竣工交付后的现金流改善，活下去肯定是没问题了，慢慢等周期回暖吧。$万科企业(02202)$ $万科A(SZ000002)$