摘自研报：总投资额 =(综合体项目的拿地楼面价 +单位面积建安及精装修成本)*吾悦 广场的建筑面 积 计算出每个重资产吾悦广场的总投资额(其中二线城市吾悦广场的建安 及精装修成本假设为 5500 元/平，三线城市假设为 5000 元/平，四五线城市假设为 4500 元/平)。单个吾悦广场的平均投资额为 6.4 亿元。按照开业年份对项目进行分类，统计 不同开业时间的租金回报率数据。从以下图表中可以看出，除 2020 年受疫情影响外， 公司所有项目均能在开业后保持租金回报率的逐年递增，其中 12 年开业的 2 个项目在 开业第 8 年，即 2019 年，租金回报率已达 26.67%。
而观察开业第 2 年数据，可以发现 15 年-18 年开业的项目，开业年份越新，租金回报率 越高，15 年开业项目第 2 年仅 5.31%，18 年开业项目第 2 年已达 13.05%，19 年开业 项目受疫情影响，第 2 年的租金回报率较 18 年开业项目略有回落为 11.03%。这其中虽 然有消费升级带来的影响，但是也反映了随着时间沉淀和经验积累，公司对吾悦广场的 运营能力在不断提升。同时我们还会发现越 是低线城市，租金回报率越高，这与低线城 市 拿 地 成本和建安成 本普遍较低有关。 结合租金坪效和租金回报率的逐年上升，可以证明公司商业项目存在可复制性，并不会 由于进驻区位不如老项目好而使得回报率边际递减。