然后2017年以后就不再拿地了,大家看上面这个表,18年就拿了两块地。那恒大为什么这么做呢?因为恒大在逐步转移阵地,逐步降低三四线城市的开发比重,去年恒大在广西省的。销售额排名是第三,今年的话应该要降到第四名,前年是第二名,大前年是第一名。恒大的策略是在广西销售额稳住,排名逐步往下降。给碧桂园、彰泰机会往前冲。18年恒大拿的两块地在前段时间已经开出来了(防城港恒大御景半岛)卖9000多,这个这个盘利润也不是特别好,然后柳州那个盘也不是特别好。目前恒大在广西的土储不是特别多,也不少。几年内应该能稳定在接近200亿的销售额。有机会的话再补充几块地,销售额维持住,比例逐步降低。
18年、19年三四线土地涨的特别厉害,这两年抢地的风险很大。恒大18年拿的地利润都不怎么好,他在广西以前是老大,才拿两块,而且利润也就几个点,其他开发商就可想而知,怎么可能有很好的利润。
所以我个人觉得投资地产公司,尤其这两年拿的土地一定是要仔细去分析,因为很可能一个城市公司之前赚的钱,因为拿一两块地全部亏回去,这种可能性也是很大的。
第七,地产行业的个人理解及未来预测
我个人对地产行业的预测是,抱有谨慎的态度去投资,15万亿销售额已经是行业的天花板,未来走势会高位震荡,也不会快速下滑,毕竟政府有货币、利率调节及限购放松的利器,但我认为未来10年内行业销售面积总体下滑,下降30%是有可能的。行业的开发经营会结构性转变,一二线城市的核心区和周边随着人口的流入,单价会提升。三四线城市会稳住,所以整体行业的平均销售单价还有20%-30%的提升空间。所以行业年销售额应该稳定在13~15万亿之间。因此在中国核心的几十个城市的核心及郊区拥有大量土地储备的房企在十年内是永续经营的,而土地储备有所欠缺的房企为了规模也会牺牲净利润率抢夺这些区域土地,目前看土地储备足够的房企只有中国恒大、中国金茂。
<b>八、问答环节:</b>
Q1: 金鹏鸟:恒大童世界水世界欢乐谷旅游小镇等大型项目,为了营造销售氛围,前期会投入很多人造景观,需要做大面积的广告和拓客,又涉及到很多营销管理费用,再者,前几次卖的肯定是相对比较便宜,这会不会影响恒大近几年的净利润率?比如我去看了宁波奉化的御海天下项目,人造假山沙滩公园,设多次售楼处,由于地方比较偏,靠班车每天穿出穿插来回拉客参观。不过4月底卖的还可以,推出4800多套卖掉4000多套,精装,均价8000左右。
A1:以上海附近太仓童世界为例,从拿地到开发,开盘时间周期大于小项目,因为需要大型售楼部的建设及装修及绿化景观的打造。这部分分摊到第一期开盘费用率会高一点,这个项目楼面地价一千多,售价1.5万,广告费用方面以前海花岛几亿的广告费,对15个文旅项目都有作用,实际单个项目广告费用不是太大,不过总体第一期净利润率不是太高,15%左右,后期二期可以提升到20%以上。宁波奉化的御海天下项目,不同于文化旅游城,这个是旅游小镇,不是标准化项目,地价更低,成本也会高一些。这个项目楼面地价是400左右, 具体项目资金应该不会太难了,宁波有三个旅游小镇,都是千亩以上的大盘,宁波恒大山水城,还有奉化溪口项目。
Q2: 金鹏鸟:这些大项目的拿地,土地款是不是跟政府商量好分期支付呢?还是一次性给予?
A2:第一期拿2000~3000亩,土地分期支付,后面的几千亩没拿,一分钱也不用付。事实上后面的也暂时拿不到,一个城市土地指标不可能一年都给你恒大,整个江苏省已经是副省委书记的协调下,大量土地指标给了恒大了。
Q3 – 罗罗特马西:童世界几百上千万的建面,对应的客户群是谁?应该不是刚需刚改吧?以及每个童世界里建面,里面住宅,配套,商业的比例大概多少,配套的成本每个大概50亿?
A3:刚需及度假改善,及投资客。童世界乐园配套大概一个60亿左右,跟迪斯尼一样,需要自持,其他的都是可以销售和经营的,比如酒店+商业+公寓。
Q4- 多比2009:融创中国今年拿地是否有风险?
A4:能完成预定的销售额就问题不大,无非多赚少赚的问题。
Q5 -罗罗特马西:土地储备表里的面积童世界是确权的?不包括其他锁定的?
A5:年报公布的土地储备表格里,童世界只是非常少量的进去了,大多数没进表。因为土地实在太多了,2018年是故意隐藏了几十个,2019年就隐藏不住了,因此干脆不公布了。
Q6 -金鹏鸟:旧改项目好像也就你们大湾区,我们宁波,很少听到旧改项目,棚户区改造都是政府出面拆,而不是开发商,一般都是净地招挂牌出让。
A6:恒大旧改基本是深圳。
Q7 – 罗罗特马西:恒大未来的战略,三四线要收缩了?不和碧桂园抢三四线了?恒大今年能转出多少旧改货值。
A7:2018年就不跟碧桂园抢了,月销售是包括所有的数据,旧改今年全部一起可以转换出2000亿货值了。
Q8 – 飞龙在天:作为局外人有个疑问,地产行业其实本质是依靠地而存在,没有拿地,企业其实是没有存在价值,也不能产生价值。那么企业就不具备永续性。那么目前的土地储备在不拿地下能持续多久?很多房企都在说转型,比如搞文化、旅游、酒店、出租、物业等。那么类似恒大这样的大房企未来发展是怎样的呢?
A8:我今天刚才说的那几类土地,恒大全部锁定,大概就可以销售10年,因此恒大未来的土地支出资金会非常少,赚的钱非常多,所以他提前转型做旅游、养老、自持物业出租、汽车、保险、天然气、汽车4S店、高科技,为的是其他方面补充收入,达到资产平衡,目标是追求跟李嘉诚类似的一个集团。
Q9 – 童世界的发展及定位
A9:童世界短期看是一个郊区盘,长期看个人觉得是城市中的很好地理位置楼盘,因为大部分地段都会通地铁。比如说句容的童世界,南京到句容的S6号轨道交通已经开工,成都童世界,成都到眉山的轨道交通也有规划。而长沙童世界离长沙主城区特别近,开车十分钟,从长沙到湘潭的三号地铁延伸线三站就到项目所在地。恒大的旅游产品经过了四代的研究和规划设计。第一代是恒大金碧天下,在逐步开发过程中从郊区变成主城区。第二代是启东威尼斯度假郊区大盘,第三代是海花岛,第四代是童世界。
Q10 – 旧改的问题
A10:旧改就是考验公司的执行效率。旧改肉最肥的第一是佳兆业,第二是中国恒大。因为深圳的旧改不需要招拍挂,而广佛还需要招拍挂,收益政府和房企各拿一部分,土地也不一定是属于房企。佳兆业因为大股东过去做过不利于小股东的事情,有一定担忧,又不在国内,所以旧改回报最高的是中国恒大毋庸置疑,但旧改的静态净利润率最高20%。最好的方式是投入成本低,杠杆非常大, 锁定土地,靠房价的上升赚得盆满钵满。深圳的旧改,还可以开发20年。中国恒大在深圳所有的旧改投入就几百亿,但现在锁定的货值1万亿,价格上涨50%,就能卖1.5万亿,能赚几千亿利润,回报惊人。
Q11 – 负债问题
A11:恒大负债的问题不用担心,总量会降低到5000亿内,净资产提升到4000亿,现金2000亿,净负债率75%左右。总负债不降到3000亿的主要原因是银行非常害怕恒大还钱,目前恒大已变身甲方,要求银行降低利息。如考虑分红,预计在2021年中,能将有息负债率降到70%水平。
Q12 – 巴肥特:按照现有政策规定,信贷利率在银行信贷合理上浮水平之内的利息才能抵扣土增税,恒大美元债有的利息高达13%,会否存在相当部分利息不能抵扣土增税的情况,从而增大税务成本?
A12:恒大美元债占比不大,其次大多数美元债也就是百分之十利息,第三,土增税很多税务局不管你融资成本多少,直接给造价上浮多少比例,另外恒大一直土增税很大,利息抵扣增值税影响那点很小的。
精彩讨论
梁宏2019-05-24 07:52老储备几万亿,养生谷,童世界,水世界,旧改这个万亿那个万亿的,但真正确权的土地储备有多少,能算清楚么?大多开发商每块土储都能一一算清楚,恒大土储透明度不够。
我认为土储是部分郊区大盘,可以接受,毕竟圈地规模大,土地成本低。但是我看到恒大新的拿地都是这一类,每个项目都是几十公里以外,几千亩起。这让我觉得有点问题。中国城市化率的确还能再发展五年以上,有些二线城市的一些重点打造新区的确有发展空间。但是你每个项目都是这样郊区大盘,未来有那么多需求么?这些几千亩大盘个个开发起来都是十年级别。真有那么多需求?别到时候是一个个鬼城。我的观点这样项目做一部分不是不可以,但是每个项目都是这一类有问题,地产形式不好时候去化会有问题,或者五年以后城镇化率进一步到天花板以后,这么多大体量的郊区盘卖给谁啊。
另外一个角度思考,为什么一些城市土拍中从来看不到恒大,比如一块地拍两万多地价,卖近四万的地在土拍。我能看到几乎所有开发商参与,从来不见恒大。是不是我可以认为恒大没有正面和其他开发商交锋能力。也就是恒大很少欠缺能力招拍挂拿下一块地,并且把他做好的能力。哪个二线城市市区范畴恒大近几年有土拍拿地了?几乎听不到把。我个人认为你一个地产企业可以收并购,可以招拍挂,可以协议拿大盘,这才是比较正常。
另外文中说到深圳旧改要捂地,这更扯,深圳房价这么贵,能推谁不愿意推,旧改就怕进度慢,都深圳万亿货值的旧改几乎几乎毫无动静。深圳湾厦村我可是经常去那一带的。
总之我认为恒大是一个很奇怪的企业,更多的是看到老板在玩资本运作,在玩资源交换。不是那种实实在在做事的企业,精益求精提高项目品质的企业。楼盘又是拿种土土的楼盘,看都不想看到项目,取名也让我不喜欢恒大,金碧。公司篮球赛都要全公司让着给老板拿得分王的简直无力吐槽,说白了恒大是很不合我胃口的一家企业。所以恒大身上偶尔投机机会我会参与,长期投资我从来不碰恒大。
尉迟汤圆2019-05-24 07:57别说了,融创中国,买买买,跟着大湿一起发财!
巴神堂小喽啰2019-05-24 08:13评价公道,这个公司水军特别多,上班全体员工都得零时让出电梯给许公子做专梯,然后排长队的员工打卡迟到几百人,每人罚款100,到公司又得排长队,各个要憋出内急的节奏,懂的人自然懂,不解释。 $上证指数(SH000001)$
希曼-seaman2019-05-24 08:58恒大政治投机痕迹太明显,什么龙头,两翼,厚势,之类的词,全是虚头巴脑,地产就是盖房子,盖品质好的房子,老板的性格一定要实在
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老储备几万亿,养生谷,童世界,水世界,旧改这个万亿那个万亿的,但真正确权的土地储备有多少,能算清楚么?大多开发商每块土储都能一一算清楚,恒大土储透明度不够。
我认为土储是部分郊区大盘,可以接受,毕竟圈地规模大,土地成本低。但是我看到恒大新的拿地都是这一类,每个项目都是几十公里以外,几千亩起。这让我觉得有点问题。中国城市化率的确还能再发展五年以上,有些二线城市的一些重点打造新区的确有发展空间。但是你每个项目都是这样郊区大盘,未来有那么多需求么?这些几千亩大盘个个开发起来都是十年级别。真有那么多需求?别到时候是一个个鬼城。我的观点这样项目做一部分不是不可以,但是每个项目都是这一类有问题,地产形式不好时候去化会有问题,或者五年以后城镇化率进一步到天花板以后,这么多大体量的郊区盘卖给谁啊。
另外一个角度思考,为什么一些城市土拍中从来看不到恒大,比如一块地拍两万多地价,卖近四万的地在土拍。我能看到几乎所有开发商参与,从来不见恒大。是不是我可以认为恒大没有正面和其他开发商交锋能力。也就是恒大很少欠缺能力招拍挂拿下一块地,并且把他做好的能力。哪个二线城市市区范畴恒大近几年有土拍拿地了?几乎听不到把。我个人认为你一个地产企业可以收并购,可以招拍挂,可以协议拿大盘,这才是比较正常。
另外文中说到深圳旧改要捂地,这更扯,深圳房价这么贵,能推谁不愿意推,旧改就怕进度慢,都深圳万亿货值的旧改几乎几乎毫无动静。深圳湾厦村我可是经常去那一带的。
总之我认为恒大是一个很奇怪的企业,更多的是看到老板在玩资本运作,在玩资源交换。不是那种实实在在做事的企业,精益求精提高项目品质的企业。楼盘又是拿种土土的楼盘,看都不想看到项目,取名也让我不喜欢恒大,金碧。公司篮球赛都要全公司让着给老板拿得分王的简直无力吐槽,说白了恒大是很不合我胃口的一家企业。所以恒大身上偶尔投机机会我会参与,长期投资我从来不碰恒大。
写得很好,对恒大基本面算是一个非常详尽的介绍。我一直看好恒大,主要还是是基于恒大超强的管理和执行力这些定性的因素。今年市场因为各种因素导致股价严重落后,是短期的。长期看,恒大投资价值依然非常高。
万科,绿城对房地产技术与管理有较多贡献,值得尊敬!另外几家看来看去,好像除了占茅坑占位和赌徒式杠杆做大赚钱外,好像没有什么值得一提!现在内忧外患根源就是在于站茅坑和赌徒们搞乱市场,搞得年轻人结婚困难,生小孩难起,没精力搞科研!
我是不太喜欢恒大,与政府太近,而且感觉公司静不下心,一直躁动,产品也不怎么打磨,给人一种粗放的感觉!
这文章也跟恒大一个感觉!银行特别害怕恒大还钱??
北京上海的承载力已经到了极限,深圳的空间也有限,围绕这些核心城市的三线城市会有较好的发展。比大城市中国强二线城市在全球都算领先,但是回到乡镇,我们的差距就出来了,特色小镇是要有新兴工业和服务一起带动也是中国未来发展的引擎之一。
深圳旧改捂地真是扯淡!所有的开发商,包括恒大,无非是拆迁困难,土地确权困难,深圳旧改利润高但进展慢,这是包括万科,佳兆业,卓越在内的旧改房企的痛点,是被迫而不是主动放慢进度!
保守的投资者基本上只看恒大的现金流情况和负债就把他去除掉了,高负债不可怕,可怕的是现金周转周转跟不上,所谓的低价地转的慢一样利润不高。