龙光，一个不太受关注的中型房地产公司，业务聚焦于经济最活跃的大湾区，自2010~2019年，收入从28.5亿增长到650亿左右，20倍，年复合增长率大于40%。
与其它房地产公司比较，龙光的几个特点
1. 6年里，ROE一直保持在20%以上，是地产界最优秀的。
2. 多年来保持毛利率34%和净利率17.5%，远高于行业平均的净利率12%，营运效率一流。
3. 土地储备充沛(7500亿)，追求效益而非规模，公司负债率适中，业务稳健。
4. 分红慷慨(核心利润的45%)，不增发新股，市场低迷时常回购股份，管理层不从市场套现。
基于城市化进程，仍有15-20%的增长空间，大湾区是最吸引外来人口的地区，加上房地产业务向龙头集聚的趋势，大湾区的优秀房地产公司仍有5-10年的好光景。
也曾经疑惑，千亿销售规模的龙光凭什么利润可以与某些两千亿销售规模的公司相当？从各类资料上看，有以下几个原因：1. 获取土地相对便宜，2. 有自己的建筑公司，3. 旧城改造的高毛利，4. 把钱用在回报率最高的住房业务，不搞多元化或低效率的其它地产业务。甚是欣赏龙光的纯住宅生意模式，好钢用在刀刃上。因此，龙光可以长期保持远高于同行(9-12%)的净利率(17.5%)，也保持了长期的高ROE回报率(＞20%)。
房地产行业有三个重要环节，土地，融资，产品。龙光拥有7500亿的土地货值，以2019年的权益销售额915亿计够开发8年，行业平均值是3-5年，为长期稳定发展打下了坚实基础。融资畅通成本较低，企业负债率65~68%适中。这些年，采用高杠杆极速扩张规模的公司众多，龙光不跟风，一直保持定力聚焦效益，稳健经营。
龙光CEO曾说要保持10年的20%ROE增长，我是相信的，从现在算起，还有4年的高增长。自上市以来，管理层的承诺从来没有落空过，报出的数据也是没有水分的(不会把联营公司的业绩参杂进去)，经营结果均是超预期。其实，龙光是有些底气支撑增长的，比如旧改项目(3500亿)，每年起码可以转化300亿，这是许多同行没有的优势，仅此一项创造利润60亿。龙光的良好土地储备分布，充沛的资金，只要市场需求存在，龙光是有主动权来规划自己的增长速度的，不太会受到负债和融资的羁绊。
龙光是个好公司，反映在持续的ROE高增长，历年的高分红率(＞6%)，稳定的业绩成长，充足的土地储备，和扎根于大湾区的光明前景。特别欣赏龙光的沉稳，不激进融资，不追求规模，讲究实实在在的利润，并通过分红分享成果。然而龙光发展并不慢且平稳，规模排名25位左右，利润排名接近TOP10。龙光的价格(12.38)相对于2019年的利润(120亿)，不到6.0倍PE。房地产行业的利润结算一般是两年，龙光结算大概一年多。按照2018-2019年的销售额(718亿，915亿)，2019-2020年的利润估算120亿和152-165亿，2021年的利润或许接近200亿。长远看，相信龙光的利润可以超过300亿，按照PE7计算，市值达2000亿。
龙光股价，是一眼看上去的便宜，按照19年龙光核心利润100-110亿港币，45%的分红率，2019年的股息是0.9元，仅分红回报率至少7%。现在的5.6倍PE，三年后3倍的PE，起码20-21两年的高增长已经锁定，三年翻倍是大概率事件。优质+便宜，龙光就像沙滩上裸露出来的一颗钻石，掩不住的价值，掩不住的龙光。#地产股那些事儿# #价值投资#