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未来十年，这个不断创造财富奇迹的市场终究还会发生什么，碧桂园这匹黑马能否继续一路狂奔下去，似乎没有人可以预知。
“三线之王”碧桂园日前公布的2019年半年报显示，上半年收入2020.1亿，同比增长53.2%，以半年报成绩来看，这将是碧桂园2007年上市以来的第三高，仅次于2013年上半年的60.7%和去年上半年的69.67%。2018年碧桂园全年收入同比增速为67.07%。这意味着在去年爆发各种安全事故之后，这家依靠三四线城市起家的房地产企业仍然没有减速的迹象。
2007年上半年碧桂园收入仅有60.34亿，2019年上半年收入2020.1亿，12年时间，碧桂园收入规模增长了将近34倍。碧桂园以黑马姿态从房地产行业中杀出重围，目前其收入规模仅次于中国恒大，已经远远把曾经的“地产一哥”万科甩到身后（2019年上半年，万科营收1393.2亿，仅为碧桂园的69%。）。但是围绕在碧桂园身上的争议还远远没有散去。
“贴牌”碧桂园
2018年年报显示，碧桂园处于开发中的项目共有2165个，2148个位于中国内地。而内地的项目遍布31个省（自治区、直辖市）、1156个县（区）。这意味着在2018年，大陆内地1156个县（区），平均每个县（区）有将近2个碧桂园楼盘在同时开发。
毫不夸张的说，碧桂园在“开发”全中国！
2007年4月，碧桂园在港交所上市，时年，其有45个项目处于各种开发阶段，其中26个位于广东省。此时的碧桂园，还是偏居华南一隅的开发商。
碧桂园从一个区域性开发商，迅速跻身一线，项目遍布全国，一个重要的“武器”就是借助大量的联营与合营企业。
那么联营企业和合营企业贡献了多少呢？
2019年半年报和2018年年报，碧桂园仅仅公布了权益合同销售面积和权益合同销售金额，并未公布全部的合同销售金额，不过我们从之前的财报中可窥一斑。
2018年半年报显示，碧桂园连同合营企业及联营企业共实现合同销售金额4124.9亿，合同销售面积4388.9万平米，其中归属于碧桂园股东的权益销售金额和权益销售面积分别为3108.2亿、3388.5万平米，占全部数据的比例分别为76%和78%。或者也可以说联营与合营企业占了全部项目的24%和22%。
再看看碧桂园拿地的情况，2018年半年报显示，碧桂园连同合营企业及联营企业在中国内地的可建总建筑面积为36420万平方米，归属于碧桂园股东的为22950万平方米，意味着各种以碧桂园名义在全国拿下的土地，碧桂园在权益上只占有63%。
进一步分析碧桂园在具体项目中所占权益也可以看出，合营企业及联营企业在碧桂园各地占有的权益越来越大。
2017年年报披露的合同销售前100的项目中，碧桂园.燕山公馆，碧桂园只占有5%的权益，真正的“贴牌”项目。还有大量项目碧桂园的权益不到50%：位于广州番禺的亚运城项目，占有权益27%；位于惠州的碧桂园.十里银滩，占有权益37%；位于武汉的碧桂园泰富国际，占有权益20%；位于秦皇岛的碧桂园.首府项目，占有权益20%……
碧桂园通过合营企业及联营企业大规模扩张始于2015年，在这一年年报中，碧桂园首次披露来自合营企业及联营企业销售数据。这一年碧桂园权益合同销售金额1244.5亿，权益合同销售面积1950万平米；而与合营、联营企业的合同销售金额与销售面积分别为1401.6亿、2153万平米。不过此时碧桂园在全部项目中占比仍然较大，分别占89%和91%，如今已经下降了20个百分点。
在大规模推行这一策略之后，碧桂园在全国同时开发的项目爆发式增长，2017年，碧桂园同时开发的项目有1468个，到了2018年年中，这一数据暴增至2003个，半年时间同时上马了535个项目。
这种模式虽然有助于快速扩大规模，但是带来的一大恶果在2018年也开始集中爆发，那就是全国多地发生碧桂园坍塌致死案，有媒体统计当时在六七月份，不到40天时间内，碧桂园发生3次坍塌，造成7人死亡。8月份，碧桂园召开媒体见面会，被爆出给到场媒体送上了丰厚的礼品“封口”。
在2018年年报中，碧桂园创始人杨国强用81个字对当年发生的安全事故进行了反思，称要“确保碧桂园走在正确的道路上”。
大干快上引来的房屋质量投诉也频频爆发，五星碧桂园在全国各地也迎来房主的维权投诉高峰。
2019年半年报，碧桂园没有公布全国多少项目同时在开发。从2018年年报，也不再披露碧桂园与合营、联营企业全部的合同销售金额与合同销售面积，只公布了属于碧桂园自己的权益数据。
少数股东权益的“黑匣子”
2019年半年报披露，碧桂园实现净利润230.6亿，同比增长41.3%，但是归属于碧桂园股东的利润仅为156.35亿，而少数股东（非控制性权益）分享了74.22亿利润，拿走了全部利润的33%，这也意味着少数股东在结转项目中权益占比在升高。
在2017年之前，碧桂园归母净利润大概占全部利润的90%以上，从2018年开始，少数股东分享的利润猛增。2017年，归属于少数股东的净利润占全部利润的10%，2018年半年报显示，非控制性权益占有净利润总数的21%，到了2018年底，这一数据上升到29%。
碧桂园少数股东在净利润中的占比
少数股东来自两个方面，一部分是外部的联营与合营企业，另外一部分就是房产公司的内部人跟投。
碧桂园的内部跟投制度起于2014年10月，目的是让操盘项目员工同公司利益捆绑。根据2017年半年报披露，截至2017年6月30日，员工跟投的项目达到973个，此后碧桂园再没有公布这一数据。当然，我们也更无法了解更详细的项目跟投数据。
对比中国海外发展年报，2019年半年报显示，中海外2019年上半年净利润254.56亿港元（约合232.2亿人民币），非控股权益只有5.15亿港元（约合4.7亿人民币），占比2%。也就是说碧桂园与中海外的净利润相差无几，但是归属于股东的净利润，相差了70亿。
近年来，包括碧桂园在内的房地产企业少数股东权益占比越来越高，但是具体构成，特别是内部人跟投情况如同一个黑盒子，外人无法窥其全貌。内部人跟投确实有助于员工与公司利益的绑定，但是从净利润来看，少数股东权益占比已经非常之高，毕竟这已经远远不是“少数人”的利益了。
债务总额攀升 借钱成本反弹升高
为了显示自身稳健的形象，在2019年中期报表中，碧桂园特意强调其净借贷比率从2018年中期的59%下降到58.5%，降低了0.5个百分点。其实2018年底碧桂园净借贷比率为49.6%，也就是说半年时间，碧桂园净借贷比率提高了将近9个百分点。万科今年上半年数据显示，净借贷比率为35.04%，房产企业的标杆中国海外发展上半年此数据为35%。碧桂园只有在2017年中接近这一数据，达到37.8%，之后又返回到40%以上。
备注：净借贷比率（净负债率）=（有息负债-现金及现金等价物）/权益总额
2017年，碧桂园的有息负债规模大概在2000亿左右，但是2018年已经飙升到3100亿左右，2019年上半年规模与2018年相差不大。为了保持净借贷比率不至于增长太快，碧桂园2018年的权益总额中的非控制性权益达到了520.78亿，比2017年增长了291亿，2019年上半年权益总额中的非控制性权益继续增长达到554.75亿。
这显示作为房地产新贵，碧桂园负债仍然处于较高水平，而这直接影响其借钱的成本。
借贷成本在经过几年下降之后，从2018年开始回升
2019年半年报显示，碧桂园财务融资成本重新回到“6”的时代，上半年加权平均借贷成本上升到6.13%，同比上涨了6%，对比2017年中报数据（5.32%），这一成本已经上升了16%。
尾声
十年的时间，中国房地产市场发生了翻天覆地的变化，曾经的头部房企也从“招保万金”变成了“恒碧万融”。
在近年来的年报中，碧桂园创始人杨国强总在回忆自己小时候“食不果腹”的苦难经历，杨国强的“低调”与碧桂园的“高调”似乎成了鲜明的对比。半年报披露后，碧桂园迎来媒体一篇“喝彩”之声，似乎去年被媒体“痛打”的阴影已经过去。
如今，随着“房住不炒”越来越成为趋势性政策，未来十年，这个不断创造财富奇迹的市场终究还会发生什么，碧桂园这匹黑马能否继续一路狂奔下去，似乎没有人可以预知。（完）
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