来源： 观点网
观点网继去年12月的抖音视频事件之后，万柳书院再获关注。
近日，京东拍卖平台挂出一则资产推介信息--“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”正在招商中，处置主体为中国信达资产管理股份有限公司北京分公司。
截至2023年1月31日，上述债权总额约46.95亿元，其中债权本金37.5亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。中赫置地有限公司、中赫集团有限公司实际控制人周金辉及其配偶为提供连带责任保证。
特殊之处在于，该项目的抵押物包括北京市海淀区万柳华府北街9号院（万柳书院）的75套住宅，而万柳书院则有着京城顶豪之称。
“霄八的顶、融创的湖、万柳的墙”，万柳书院以一“墙”在北京豪宅市场占据一席之地。
链家平台信息显示，截至5月8日5点，万柳书院居万柳地区热搜小区榜top1,3月参考均价达27.3万元/平方米，且当前无在售房源。目前该小区仅有一套三室两厅的房源对外整租，213平方米的面积月租金高达8万元。
这样一个豪宅项目，一次性“挂出”75套房源，很难不引起关注。
京东拍卖平台显示，万柳书院小区是主债务人北京赫华恒瑞房地产开发有限公司名下现在唯一开发和销售的楼盘，属于现房销售，已售房产已经正常交房和入住。
至5月8日晚间，该不良债权转让项目已有33名意向人登记，超1万次围观。
顶豪不缺人气
京圈“顶流”从诞生之初就极具人气。
2012年7月10日，“万柳地块”经过46轮的激烈竞拍以及200多轮的配建回购房面积，最终由中赫置地以26.3亿元 1.64万平方米回购房面积摘得，商品房部分的楼面价约4.42万元/平方米，刷新了当时北京单价地王纪录，市场曾预测项目最终售价约7-10万元/平方米。
拿地之后，彼时也有业内人士分析表示，地块可供开发商品住宅的面积体量较小、开发成本较高，尽管地块处于板块稀缺位置，但项目的高端定位和购房资格都有可能劝退部分购房者。相对应的，项目去化可能较为缓慢，开发商的资金链也更加脆弱。
从之后情况来看，项目开发商中赫置地确实出现资金难题，却并不能归因于万柳书院。
在万柳书院之前，中赫系还曾打造了彼时号称亚洲最贵楼盘的钓鱼台七号。该项目地块于2006年4月摘得，2011年，该项目4栋楼取得预售证，销售单价一度达30万元/平方米，成为北京“最贵楼盘”，甚至因定价过高暂停销售。
之后又凭借万柳书院，中赫的顶豪缔造者身份坐实。
2015年1月，万柳书院取证入市，均价14.5万元/平方米，并于当年5月全面推盘，三百余套房产此后陆续售出。
之后几年，不时有法拍项目在京东、阿里司法拍卖平台挂牌，尽管其名声在外一房难求，较高的总价也导致流拍时有发生。
不过，也有房源极受追捧。去年5月，阿里司法拍卖平台挂出一套万柳书院的房产，117轮竞价之后，以1.09亿元的价格成交，溢价约98%，折合楼面价约36.46万元/平方米。
年末12月，抖音平台的一条视频，使万柳书院更广为人知，在京城顶豪的背后，开发商被强制执行5亿元的消息同样受到关注。
企查查信息显示，2022年11月2日，北京国安新增2则被执行人信息，执行标的共计5亿元，被执行人包括中赫集团有限公司、中赫置地有限公司等。
从过往来看，中赫的每个市场行为都可以称得上万众瞩目，其在京打造的项目也都成为顶豪标杆。
在外界对顶豪的无限想象中，对项目的缔造者也难免寄予更多期待，可事实却并非如此。
此次拍卖公告中的主债务人北京赫华恒瑞房地产开发有限公司，是万柳书院的开发商，企查查信息显示，其目前由中国金谷国际信托有限责任公司持股100%。
然而，从工商变更来看，金谷国际信托是在2019年4月22日新进，并成为该公司唯一股东。与此同时，中赫集团有限公司、中赫置地有限公司、苏州好景房地产开发有限公司退出，三家公司此前分别持有赫华恒瑞98%、1%、1%股权。
金谷国际信托由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75%、中国妇女活动中心持股6.25%。
结合如今的债权拍卖，“万柳书院”彼时显然已经易主。
此次京东拍卖平台挂出的北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目，处置主体为中国信达资产管理股份有限公司北京分公司。约46.95亿元的债权总额，对应目前抵押物中未售的75套住宅。
在此前一房难求的背景下，也有市场消息称，房产状态“未售”并不代表房产没有销售出去，而很有可能是已售未网签，业主只有一手合同。
截至5月8日晚间，该不良债权转让项目已有33名意向人登记，超1万次围观。
中赫B面
关于万柳书院背后的中赫置地，近年不时有负面声音传来。不可否认的是，相对于声名远播的钓鱼台七号和万柳书院，中赫置地背后的中赫集团实控人周金辉显得低调许多。
这位数年登上胡润百富榜的中赫一号人物，直到近年才开始活跃在公众眼前。
过往资料显示，周金辉于2005年成立中赫集团，此后陆续打造钓鱼台七号、万柳书院、北纬40度、诚盈中心、朝阳东苇路等项目。
正如前文所述，豪宅项目普遍面临去化问题，慢去化必然使得企业资金链更显脆弱，为解决资金问题，中赫集团引入信托公司以股融资。
薄冰之上，中赫又再触碰需要重投入的文旅体育产业。
2016年初，中赫出资35.5亿元获得北京国安俱乐部64%股权，正式入主北京国安，而之后俱乐部经营状况不算理想。
2018年5月，在崇礼太子城冰雪小镇举行了一场签约仪式。中赫作为主投资方，将联合太舞和首旅，共同建设开发2022年北京冬奥会配套项目--位于张家口市崇礼区的太子城冰雪小镇，项目总投资预计超200亿元。
彼时，中赫集团表示，这或许只是其在文化体育旅游产业的一次试水，未来还将有更长期的布局战略。
冰雪小镇、足球俱乐部……“烧钱”的项目积聚在中赫身上。另一方面，北京住宅市场也再未出现中赫新的身影。
然而，冰雪小镇项目的开发远超预期，历时近四年。巧合的是，中赫自万柳书院开发商赫华恒瑞退出的时间，正是在太子城冰雪小镇签约后的次年，消息称，中赫以“万柳书院”融资37.5亿元，至于资金流向值得寻味。
金谷信托也就是在此时接盘万柳书院，企查查信息显示，项目开发商赫华恒瑞目前由中国金谷国际信托有限责任公司持股100%。
金谷信托成立于1993年4月，2008年7月中国信达对金谷信托实施重组并增资，2009年9月1日，金谷信托更名为“中国金谷国际信托有限责任公司”，同年9月15日，完成工商变更登记手续，注册资本为12亿元；2013年12月，金谷信托再次增资，注册资本增至人民币22亿元；2022年11月，股东持股比例变更，中国信达持有其93.75%股权，中国妇女活动中心持有6.25%股权。
据金谷信托2022年年报显示，金谷信托自营资产34.88%分布于房地产业，仅次于分布于金融机构的37.96%。
此外，金谷信托的不良资产率由上一年末的6.62%降至1.78%。在不良资产消化的过程中，显然也少不了其大股东中国信达的一份工。
有公开信息称，金谷信托在传统基建类、房地产业务上也曾频频踩雷。除最新事件中有中国信达的出面外，早在2018年7月，金谷信托曾接手刚泰集团旗下的台州博泰，一年半后刚泰集团出现债务危机，也是中国信达将台州博泰挂拍，债权总额为11.8亿元。
一边踩雷，一边继续开展业务，但在合作对象的选择上，或许金谷信托愈加谨慎。
今年3月，金谷信托与中国建筑一局（集团）有限公司签署战略合作协议。双方将进一步在城市基础设施建设、信托基金业务、存量资产盘活及债务重组业务、“两非两资”业务、投融资业务、基金管理和服务等方面开展深度合作。
在最新事件中，“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”正在招商中，万柳书院75套住宅被摆上货架，处置主体为中国信达资产管理股份有限公司北京分公司。主债务人为赫华恒瑞房地产，共同债务人为中赫集团，中赫置地、中赫集团实际控制人周金辉及其配偶提供连带责任保证。
同时，根据拍卖信息，中国信达可根据投资者意向对资产包中的相关资产进行整体或部分组包处置。