作为中国最大的地产公司，万科的盈利能力吸引了无数的投资者。因为万科可以提前把房子卖了把钱收回来，然后又可以拿预收账款以及银行贷款拿更多的地，财务杠杆的运用，让地产公司大赚特赚，再加上万科优秀的管理层，过去十年万科的净利润从100亿增长到400亿，ROE基本都在20%以上，十分亮眼，看上去生意模式很不错。
加上还没分拆出去的金蛋，万科的物业“万物云”，因为优秀的服务，在行业内具有品牌优势。物业的商业模式其实更好，因为停车费、物业费都是大笔收入，每个月都要交，并且只会增加很难减少，只要物业公司能量入为出，每年是稳稳的现金流，参考目前已经在港股上市的物业碧桂园服务，市值超过1500亿，领先于碧桂园地产，所以万物云的分拆也吸引了很多万科的投资者。
2020年10月，A股大幅上涨，市场整体估值已经偏贵了，我当时手里还留有一部分现金，但是对其他股票都下不了手，包括一直喜欢的福耀和格力。这时低市盈率、管理更谨慎的万科进入我的视野，看了不少万科的资料，包括雪球上很多大V的分析文章，觉得万科再差，也不会亏多少。于是开始建仓万科，随后不断加仓。在选择万科的同时，也放弃了兖州煤业和海螺水泥，这是出于对周期股的偏见，但实际上在大幅消减资本开支后（供给侧改革以及疫情后经济复苏引发的需求旺盛），周期股本来很差的模式，（大幅投入的资本开支，一方面每年利润需要计提大笔的设备折旧，另一方面竞争惨烈，价格下跌的恶性循环）被逆转了，这才有了近两年亮瞎眼的业绩，周期股先放放，有点扯远了。
现在回看投资万科的很多逻辑是有问题的。首先，地产公司在房价涨的时候，商业模式很好，这好理解。借钱低价拿地，然后存货（地价）还能升值；卖房又先收钱，几乎没有什么应收账款和坏账，免费使用财务杠杆，必然是十分赚钱。但是房价不会一直涨，总有到高点下跌的时候。地产公司赚的是房价地价差，2017-2019年，恒大、融创等激进的房企疯狂拿地，导致地价高企，即使谨慎如万科，也不得不在炒高了的地价上投入，这导致接下来地产下行时候十分惨烈，地价上升、房价下跌，地产公司的毛利率惨不忍睹。
其次，万科每年赚的钱是不能分给股东的，因为拿地需要投入很多资金。此外，还得囤地，因为不囤地以后就没得玩了，囤地就是存货，可以看到万科2020年有着高达1万亿的存货，这个存货与白酒，制造业里的家电、汽车等都不一样，风险很高。共有两个方面，一方面存货跌价的风险，另一方面这些存货都是从银行借的钱，有利息的。
第三，地产公司实际上是没法建立品牌的，买房最终看的是地段，所以很难形成品牌效应。
所以，即使万科的管理层多么优秀、多么谨慎，一旦地产进入下行周期，都很难阻挡万科某一年甚至几年业绩大幅下滑，其他激进的公司则更是有资金链断裂的风险。所以，投资若从投10年来看，地产的风险还是太大了，不能光盯着低市盈率而去重仓，你看2021年万科净利润就从前一年的400亿几乎腰斩至225亿，ROE跌至不足10%，股价去年跌了30%后,市盈率不但不降反而上升了。
最后，万物云能讲出好故事，但分拆出去后，万物云与万科时两家独立的公司，所以不能指望投资万科而享受万物云的红利。若认为物业的生意模式好，为什么不直接在合理价格买物业，这就像认为苹果好不直接买苹果一样，而去买苹果产业链，哪天被苹果抛弃后，果链公司将风险巨大，欧菲光就是前车之鉴。
所以，在持有万科287天后，我坚定的卖出了万科，因为我无法知道10年后万科会如何，赚钱能力是否能好过过去10年，这存在着巨大的不确定性，所以果断的卖出离场。
这是本人雪球的第一篇文章，仅简单记录一下股票投资，供以后回顾和参考。失败的投资，往往能够学到更多东西，所以投资中不怕失败，而且越年轻时候的失败越好，因为损失的也越少。