五一之前，我和某基金公司搞REITs业务的人聊了一下，初步聊了一下REITs目前的发展，简单和各位读者汇报一下REIT目前的进展，本文无广告。
本文写于五一假期，嗯，没辙，没抢到五一期间的高铁票。
第一，收益情况。
以前REITs太火，REITs这种多年封闭式基金场内交易价格溢价不低，甚至可以说是溢价高，那么相对来说这就导致REITs分红率一般。
随着某几个办公园区REITs空置率提高等因素影响，REIT场内交易价格出现一波集体性下跌，现在基本稳定，变动不大，相对来说考虑到目前固收（债券）类资产收益率，REITs性价比又开始慢慢凸显了。
但是之前的高点，套牢了相当一部分资金，还得慢慢消化。
不过目前来说，之前的下跌也有影响就是原来很多企业准备搞产业园区（办公室等等）的REIT，目前投资者不感兴趣了。
投资者目前比较关注的是高速公路（开车上高速就得交钱吧）、新能源、水务（你总不能不用水了吧）、廉租房（大家都抢着租啊）等等类公用设施，业务不用那么波澜壮阔，但是现金流稳定，能持续分红的业务。
这和当下的看重分红的投资风格也是类似的。
目前相关单位，相关REIT也在倡导分红，甚至一年多次分红。
第二、基金的形式，公司的运作
REIT名义上是基金，但是其实上是公司，基金经理也得参与到日常的生产经营之中。
普通的基金只管买股票就行，不能对上市公司指手画脚，但是REIT得深度经营，所以必须有相关经营的人才行。
目前规定REIT的基金经理还得两三个人，以前还规定基金经理不能兼任，也就是一个REIT就得搞3个基金经理，再搞一个REIT，你又得招聘3个基金经理，成本不低，普通基金的基金经理可以发多个基金。
现在可能逐步放开（我没大听清，是已经放开了，还是计划要放开，我再确认一下）。
普通基金的基金经理是基金公司从零开始招聘，培养，REIT的基金经理一般都是实业里面找，一般是建筑类央、国企的投融资人员或是实体业务公司的相关人员，这是两个路径。
除了参与经营，REIT与普通基金的另一个不同点就是运作参考上市公司，也搞业务说明会，甚至季度业绩都搞发布会，沟通会，甚至会邀请投资者、媒体等等亲自去项目现场，实地调研，普通基金的投资者哪有去调研高速公路，水务或是廉租房项目的。
这都是慢慢培养REIT的投资者。
第三、基金的业务，IPO的实质
看起来是REIT是基金，但是实际上就是一个小型IPO，其实本质上也是一个小型的投行业务，需要公布各类数据，不过券商IPO一笔钱比较多（虽然今年IPO放缓了），但是基金公司如果只搞一笔REIT，不赚钱，甚至亏钱。
REIT这玩意得慢慢累积，起来量才行。
也就是对于很多基金公司来说，REIT属于投入期，可能REIT部门还亏钱，基金经理的钱，从事REIT业务其他人的钱，得上市的REIT多了以后，才慢慢打平。
基金公司为什么目前亏钱还搞REIT？
1、REIT资产前景广阔。
各地高速公路，水务，风电，光伏，廉租房，仓储物流等等比较多，最近又有了商业基础设施（商场）这一新类型，美国REIT发展也有实现效益。
2、长期性
现在基金买卖自由，投资者申购赎回比较频繁，基金资产波动较大，而REIT是长期封闭期基金，规模稳定，甚至可以扩募（下面有提及）扩大规模。
3、单一性与唯一性
就是一个业主的的一类资产，只能通过一个REIT上市。
举例来说，青春的泥沼控股集团是一个业务广泛的集团，拥有10条高速公路，8个自来水和污水处理厂，9个风电场，10个一二线城市的大物流基地，还有5个廉租房小区。
那么青春的泥沼控股集团如果和A基金公司合作了一个泥沼高速公路REIT，把其中一条高速公路给REIT了。
那么青春的泥沼控股集团的另外9条高速公路如果要继续搞REIT的话，必须还要通过这个泥沼高速公路REIT，不能通过别的公司，甚至不能搞新的REIT。
但是青春的泥沼控股集团的水务，风电场，廉租房可以分别和不同基金公司谈，但是也是只能一类资产只能和一个REIT合作，独家合作。
REIT收购同一个业主其他同类资产的行为叫扩募，目前REIT已经有一批完成扩募了。
如果算上扩募，REIT市场潜力，还是很大，真的，中国这些年基础设施建设不错，那么自然，可以资本化的基础设施相当多（不能盈利的基础设施也有，不过不能搞REIT）。
四、集团协作
因为同一个业主的同一类资产只能通过一类REIT参与，所以优质REIT的相关业务竞争也很激烈，很多基金公司都是集团协作，或是和大股东以及兄弟单位一起去竞标REIT，目前REIT相关业务做的比较好的华夏、中金等基金公司都是协同参与，不是说基金公司自己就能完成的。
目前，也存在部分业主公司也有把REIT和IPO等同的意思，都是项目资本化，甚至有个别业主公司当政绩的意思，大有不能比其他省份同类企业差的意思，基金公司互相比，业主之间也互相比，也是有点意思。
五、未来
前面提到了，相对来说考虑到目前固收（债券）类资产收益率，REIT这个大类，性价比又开始慢慢凸显了，现金流稳定，分红稳定的REIT投资者可以适当关注一下。
还有一点是，现在还没有FOF投资REIT，未来也值得期待，分红稳定的REITs，也可以算是准固收类资产吧。
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